Šta je sve dozvoljeno u iznajmljenom stanu?
Bilo da ste stanodavac ili ste stanar koji iznajmljuje stan, verovatno ste nekada imali pitanje u vezi toga šta je sve dozvoljeno u iznajmljenom stanu? Šta Vi, kao stanodavac, treba da znate da je Vaša obaveza i pravo, i šta to stanar treba da zna kada iznajmljuje stan i koje su njegove obaveze?
Ovo je važno imati na umu kako ne biste došli u situaciju da ste optuženi za bilo šta, ili da smatrate da se nešto podrazumeva, dok druga strana ne misli tako. Zbog toga je najbolje u startu precizno definisati obaveze i prava obe strane, kako bi i stanodavac i stanar bili zadovoljni.
Verujemo da ste do sada čuli priče koje se temelje na nezadovoljstvu zbog nepoštovanja u bilo kom obliku od strane stanodavaca, ili opisuju bahato ponašanje od strane stanara. Nepoštovanje privatnosti, zapuštenost stana, oštećenje stvari nakon iseljenja koje često bude nenajavljeno na vreme ili se obavi krišom, zaostali neplaćeni računi su samo neke od situacija koje su vrlo neprijatne kada se dogode. Često se baš ovako nešto i događa, i zato ako imate nameru da odnos na relaciji stanodavac-stanar bude korektan i na obostrano zadovoljstvo, tada je najbolje da se informišete o tome šta je sve neophodno da uradite, kako biste omogućili dobar odnos.
Ko plaća popravke u iznajmljenom stanu?
Predlažemo da svoja prava i obaveze, bilo da ste stanodavac ili zakupac, definišete ugovorom o zakupu. Većina stanova koja se izdaje, izdata je uz ugovor o zakupu stana, ali koliki broj tih ugovora je overen kod notara? Ugovori o zakupu se u najvećem broju slučajeva zaključuju na godinu dana, često su to ugovori sa uopštenom formom, gde obe strane mogu uneti željene korekcije, a isti se ne obnavljaju nakon isteka, već ukoliko su obe strane zadovoljne, stanovanje zna biti nastavljeno zbog stečenog poverenja. Ukoliko u ovakvim situacijima obe strane ostanu korektne u svom ponašanju, tada ne postoje problemi. Međutim, ako to nije slučaj, onda se pitamo šta treba da uradimo? Kako bi se svaka potencijalna neprijatna situacija zaobišla, vratićemo se na ugovor koji služi kako bi se putem njega sve precizno definisalo, pa i to ko snosi troškove nastalih popravki.
Iz našeg dosadašnjeg iskustva, u situacijama kada je dogovor između stanodavaca i zakupaca moguće sprovesti na prijateljski način, tada se oko svega, pa i oko popravki, može bez problema dogovoriti. Zamene dotrajalih uređaja ili popravka bilo koje vrste su sasvim prirodne, tako da obe strane unapred računaju na to. Ono što u svakom slučaju treba razjasniti jeste koje vrste popravki snosi zakupac, a koje stanodavac. Da li je rad na dotrajalim instalacijama u stanu obaveza stanodavca? Ne. Da li je realno da se očekuje da stanodavac dolazi da zameni sijalicu? Takođe, ne. Dakle, sve veće stvari čiji kvar nije posledica neadekvatnog rukovanja od strane stanara su obaveza stanodavca. Ovo je neko i nepisano pravilo, međutim, kako ne bi došlo do toga da Vas boli glava- sve definišite u ugovoru. Dobro razmislite koje su to popravke za koje je, po Vama, u redu da trošak snosite Vi, a za koje smatrate da bi druga strana trebalo da plati. Predložite da se to nađe u ugovoru i to će Vam biti prva prilika da vidite kako strana preko puta Vas reaguje u situacijama kada je potrebno pronaći kompromis. Da li se slepo drži svog stava ili ipak uvažava i Vaša mišljenja? Da li je osoba spremna na saradnju? Ovo će verovatno biti jedan od signala na osnovu kojeg možete steći početnu sliku o tome sa kime razgovarate o izdavanju stana.
Ako se pokvari bojler u iznajmljenom stanu, ko plaća?
Bojler spada u one predmete koji će teško biti pokvareni zbog bahatog rukovanja. To čija je obaveza da trošak popravke ili pak zamene bojlera u stanu, trebalo bi da bude navedeno u ugovoru. U najvećem broju slučajeva, ovaj trošak pokriva direktno vlasnik stana, ili stanar plati popravku, a za taj iznos mu se umanji stanarina. Kao što smo i pre naveli, sve može biti stvar dogovora, ali ipak je nekada najbolje biti siguran, zar ne?
Dovođenje gostiju u iznajmljen stan?
Kada se iznajmi stan i za njega plaća stanarina, svaki stanar taj stan treba da posmatra kao svoj dom. Da li će gosti dolaziti u posetu? Apsolutno da! Bilo bi nerazumno zahtevati da u stan mogu kročiti samo i isključivo ljudi koji žive u njemu. Organizovanje žurki i čestih proslava sa preglasnom muziku i ponašanjem koje remeti kućni mir i smeta drugih stanarima u zgradi je nešto sasvim drugo. Važno je pravilno definisati šta tačno “dovođenje gostiju u stan” znači i u slučaju da ste zakupac, ne mislimo da treba da pristanete (a iskreno mislimo da će Vam retko ko i tražiti) na to da nikoga ne pozovete kod sebe u goste. Sa druge strane, morate u svakom trenutku imati na umu kakva su pravila ponašanja kada živite u stambenoj zajednici, i nikada sebi ne dozvolite da na Vas gledaju kao na nekoga ko narušava tuđi mir.
Ko plaća internet u iznajmljenom stanu?
Još jedno nepisano pravilo koje je postalo zbog svoje praktičnosti nešto što se podrazumeva (ali i to navedite u ugovoru, neće da škodi) jeste ko plaća i uvodi internet. Obično se stanovi izdaju bez ugovorne obaveze o internetu i kablovskoj na ime stanodavca. Praktična strana ovakve prakse jeste ta što je zakupac u prilici da lako i jednostavno prenosi internet sa jedne na drugu adresu stanovanja, pa tako cela procedura od strane tehničke podrške operatera pri prijavi nove adrese stanovanja i instalaciji modema ne traje dugo i na dolazak se ne čeka duži vremenski period.
Kako treba da izgleda ugovor o zakupu i ko ga sastavlja?
Ugovorom o zakupu definišu se prava i obaveze zakupca i stanodavca, i generalno govoreći, najveći broj ovakvih ugovora ima formu koju čine elementi na koje nailazimo u svakom ugovoru o zakupu. Dakle, reč je o šablonskom tipu ugovora gde se navode lični podaci zakupca i stanodavca, podaci o nekretnini i dalji sadržaj odnosi se na članove ugovora kroz koje je definisan iznos zakupa, (minimalno) vreme zakupa stana, plaćanje obaveza koje pristižu, otkazni rok i slične pojedinosti.
Osnovnoj varijani ugovora o zakupu moguće je da obe strane dodaju za njih bitne elemente koji mogu da se odnose na dinamiku poseta stanodavca i uslove pod kojima će se one sprovoditi, plaćanje interneta i slična pitanja.
Ugovor obično sastavlja vlasnik stana ili agencija za nekretnine koja posreduje, a budući podstanar ima pravo da prvobitnoj verziju ugovora predloži unos izmena po pitanju nekih stavki koje su za njega važne.
Ono što je preporuka jeste da ugovor o zakupu bude overen kod notara kako bi dobio pravnu snagu i zaštitio interese obe strane.
Koliko može da bude trajanje ugovora i koji su troškovi podstanara?
Trajanje ugovora o zakupu obično je godinu dana. Međutim, ugovorom između zakupca i stanodavca taj vremenski period može biti i kraći ili duži, u zavisnosti od njihovog međusobnog dogovora. Nakon isteka, ugovor se može produžiti a sve dalje dodatne izmene novog ugovora u odnosu na prethodni nastaju u dogovoru između potpisnika.
Šta je ono što podstanar plaća?
Opšteprihvaćeno je da se podstanar prema nekretnini koju iznajmljuje odnosi sa pažnjom i da nastoji da izbegne sva namerna oštećenja. Ono što nastane kao oštećenje usled nemara ili sa namerom – podstanar je u obavezi da nadoknadi. Pored plaćanja za nastalu štetu, zakupci plaćaju sve komunalne troškove koji svakog meseca pristižu (struja, voda, gas, itd.), kao i troškove za manje popravke unutar stana, osim ako ugovorom nije drugačije regulisano.
Zbog čega su ugovori važni za podstanare?
Ugovor je dokument koji štiti obe strane.
Kada je reč o zakupcima, prilikom iznajmljivanja nekretnine posebnu pažnju bi trebali da obrate na to da li stanodavac izdaje stan uz ugovor ili bez njega. Ovo je vrlo važno baš zbog svih onih pravila koja se ugovorom definišu. Između ostalog, ugovor o zakupu treba da sadrži i član koji se bavi otkaznim rokom, što je posebno bitno za zakupca.
Ako podstanar kroz ugovor nije zaštićen od situacije gde stanodavac poželi da iznenada prekine izdavanje nekretnine i da za kratko vreme iseli podstanare – to znači da je moguće da se dogodi upravo taj neželjeni scenario! Ne znači da će se sigurno desiti, ali da postoji mogućnost – postoji. Zato je za podstanare bitno da se kroz ugovor zaštite baš od ove neprijatnosti i da sebi obezbede dovoljno vremena za pronalazak novog smeštaja.
Još jedna stvar o kojoj treba voditi računa – sve dogovore treba definisati kroz ugovor, bez oslanjanja na datu reč i usmeni dogovor.
Koliko često sme stanodavac da dolazi u posetu podstanarima?
Da li je u redu da stanodavac nenajavljeno dolazi u posetu ili da je zakupca ometa svojim čestim dolascima?
Apsolutno nije, i da bi podstanari mogli da mirno žive u privatnosti koju svakog meseca i plaćaju, najmudrije bi bilo da se posete od strane zakupca definišu kroz ugovor. Ovo znači da podstanari pre potpisivanja ugovora imaju pravo da traže da se ugovorom obradi i ova tema, kako bi se sve neprijatnosti u vezi neželjenih poseta svele na minimum.
Umerena dinamika poseta stanodavca je nešto što je prihvatljivo za obe strane – stanodavac može da se uveri da podstanari sa pažnjom dobrog domaćina održavaju njegovu nekretninu, a zakupci će moći da ukažu na eventualne probleme sa kojima se potencijalno sreću (potreba za zamenom određenog uređaja, rešavanje problema oko instalacije ili bilo čega što je stanarima potrebno za ugodan boravak).
Koja su prava stanara u iznajmljenom stanu?
Kako smo ovaj tekst prilagodili da bude od koristi kako stanaru, tako i stanodavcu, u ovom delu ćemo se osvrnuti isključivo na prva stanara.
- Kada iznajmi stan, stanar ima prvenstveno pravo na svoju privatnost. Ovo apsolutno ne znači da je dozvoljeno ikakvo nedolično ponašanje, ali isto tako ni narušavanje privatnosti i slobode ne dolazi u obzir. Ovome je prethodila isplata dogovorenog iznosa stanarine i depozita, tako da nakon useljenja i isplate novca, stan se tretira kao dom stanara. Eventualne posete od strane stanodavca su u redu, ali samo pod uslovom ako njihova učestalost odgovara i za stanara i za stanodavca.
- Stanar je u obavezi da vodi računa o stanu, da redovno isplaćuje dogovoreni iznos stanarine i da plaća račune.
- Stanar ima pravo da izda stan u podzakup nekom trećem licu, izuzev ukoliko to nije jasno definisano u ugovoru kao nedozvoljena radnja.
- Stanar ima pravo na otkazni rok, tako da bilo da sam reši da se preseli ili stanodavac donese odluku da želi da se stanar iseli, to je potrebno najaviti u roku koji je definisan u ugovoru.
- Ukoliko se tokom boravka u stanu stanar savesno ophodio prema stanu i nameštaju koji je zatečen u stanu, tada stanar ima pravo na povrat depozita. Dati depozit pri useljenju se vraća stanaru ako je stan bez oštećenja. U tom slučaju, obe strane se mogu dogovoriti kako im više odgovara- da li da se depozit vrati ili da se odbije od poslednje stanarine.
Kakva su prava podstanara pre i nakon useljenja?
Kao podstanari, imate pravo da pre zaključenja ugovora dođete i razgledate stan. Tom prilikom, možete da se detaljnije informišete o tome ko sve živi u zgradi (da li je bučno ili mirno), da li je prethodni zakupac imao nekih problema, a i da steknete malo jasniji uvid u to ko je osoba koja izdaje stan. Lična poseta će omogućiti da se stvari bolje sagledaju i da se stekne osećaj koji je nekada i ključni pri donošenju odluke da li želimo da živimo na nekom mestu ili ne.
Nakon što se useli, stanar ima pravo na miran i neometan boravak, uz poštovanje ugovorenih uslova stanovanja. U slučaju da dođe do neke promene ili se javi potreba za popravkama u stanu – stanar obaveštava vlasnika i ni po kom osnovu ne bi trebao samostalno da finansira bilo kakvu veću popravku u stanu bez refundacije troškova.
Šta se događa kada, primera radi, zajednica stanara odluči da promeni interfon na zgradi i kada se troškovi dele na sve stanove u zgradi? U ovakvim slučajevima podstanari obaveštavaju vlasnika o odluci pri čemu mogu podneti i pismeni dokaz za potrebnim ulaganjem koje se deli na sve vlasnike stanova (primera radi, ponuda od izvođača radova). Dalje je sve stvar dogovora – vlasnik stana može podstanaru dostaviti traženi iznos ili se sledeća stanarina može umanjiti za tu sumu.
Na šta to treba obraditi pažnju prilikom iznajmljivanja stana?
Smatramo da je najbolje da odvojite vreme za razmišljanje šta je to što želite da druga strana ispoštuje i da na tome insistirate u ugovoru. Imajte na umu, bez obzira da li je stan Vaš ili tražite stan za izdavanje, da je važno da taj odnos Vama donosi neki vid korisnosti, a ne stres. Možda su neka negativna iskustva zapravo korisna, jer sada zbog svega što se desilo imate više znanja o tome šta može da se dogodi i kako treba da se ponašate.
Kako bismo Vam malo olakšali u izboru stavki koje bi mogle da se nađu u ugovoru za izdavanje, sledi spisak onoga što savetujemo da unapred definišete sa drugom stranom:
- Da li stan može da se izdaje u podzakup?
- Ko plaća koju vrstu popravke u stanu?
- U kojim slučajevima se vraća, odnosno, zadržava depozit dat pri useljenju?
- Da li su zabranjene žurke i bučna okupljanja?
- Koliko lica živi u stanu?
- Da li su dozvoljeni kućni ljubimci, ako da- koji?
- Kako se postupa kada istekne rok važenja ugovora?
Kod poslednje stavke, svakako savetujemo da budete posebno oprezni.
Nije čest slučaj, ali svakako ne bismo nijednom stanodavcu poželeli da bude u situaciji da nakon isteka ugovora o zakupu nema način da ubedi stanara da se iseli iz stana. I zato, budite mudri i definišite i tu stavku.
ART nekretnine
Kao agencija koja se bavi nekretninama, kako prodajom tako i izdavanjem, verujemo da je osnova svakog uspešnog posla dobra informisanost.
Želimo da znate da ukoliko ste stanodavac koji želi da izda svoj stan brzo i sa što manje muke oko toga, a pritom bi Vam značilo da Vas neko uputu u sve moguće situacije na koje treba obratiti pažnju- javite nam se. Naš tim ima obučene stručnjake iza kojih stoji višegodišnje iskustvo u praksi, i koji Vam sigurno mogu pomoći da pronađete pravog stanara za svoj stan.
Ako ste ipak, u potrazi za stanom, pogledajte NAŠU PONUDU stanova za izdavanje.
A ako želite da se skućite i kupite stan koji će postati Vaš dom, predlažemo da pogledate koje to NOVOGRADNJE imamo U PONUDI za Vas.
U svakom slučaju, ako Vam treba stručna pomoć naših saradnika, ispunite kontakt formu iz nastavka i očekujte naš poziv u skorije vreme.