Da li se može prodati stan koji nije uknjižen?
Prodaja ili kupovina nekretnine – verujte nam na reč da obe situacije sa sobom nose dosta pitanja na koje odgovori tek treba da stignu, puno dokumentacije i pomalo nervoze. Ako ste kojim slučajem vlasnik stana koji još uvek nije upisan u katastar, iz bilo kog razloga, a želite da u budućnosti prodate stan, pozivamo Vas da saznate šta je to što biste mogli da uradite kako bi se stan prodao što brže.
Kako znati da je stan neuknjižen?
Za početak, pođimo od često postavljenog pitanja upućenog prodavcu od strane kupca tokom razgovora u vezi kupovine stana, a ono glasi – “Da li je stan uknjižen?”. Ovo pitanje je postavljeno sa razlogom.
Svaka nekretnina, bilo da se radi o kući ili stanu, ukoliko nije zavedena u katastru, tada to znači da ista nije uknjižena.
Sa gledišta kupca, uvek je sigurnije kupiti stan koji je legalizovan i koji je upisan u katastar. Angažovanje advokata u savetodavne svrhe, informisanje kod nadležnih organa, praćenje celokupnog procesa legalizacije – sve ovo za kupca zvuči previše naporno. Ovo je vrlo razumljiv razlog zbog kojih su uknjižene nekretnine poželjnije od neuknjiženih stanova. Sa druge strane, apsolutno ne znači da je stan u bilo kakvoj vrsti malverzacije ako još uvek nije upisan u katastar. Ovde se najviše radi o poverenju kupca u razloge prodavca zbog čega stan nije upisan u katastar, o tome kakva je iskustva kupac do sada imao priliku da čuje na temu nelegalizovanih i neuknjiženih nekretnina, i na kraju krajeva, prevagnuće ona odluka za koju kupac smatra da mu najviše koristi – bilo da je to odustajanje od stana ili hrabro stupanje u proces kupovine.
O tome da li je stan uknjižen ili ne, svako se može informisati ukoliko zna broj katastarske parcele ili tačnu adresu. Ova provera se vrši u Službi za katastar nepokretnosti, koji pruža mogućnost brze i lake provere stanja nekretnine i online, putem njihovog sajta.
Ako se vratite nekoliko godina unazad do trenutka kada je krajem 2015. godine počeo sa primenom Zakon o ozakonjenju objekata, verovatno ćete se setiti da je taj isti zakon do danas imao određene izmene. Sve što je ovim zakonom preduzeto bilo je sa idejom da se nelegalizovane nekretnine legalizuju na što jednostavniji i brži način. I povrh toga, nekoliko godina kasnije, i dalje imamo oko dva miliona objekata koji se vode ka nelegalizovani. U zavisnosti od slučaja do slučaja, postoje slučajevi gde su stanovi građeni u prošlom veku, a ceo postupak legalizacije nije do danas završen jer je, recimo, izdata građevinska dozvola za izgradnju zgrade, dok se upotrebna dozvola nije ni tražila; negde je legalizacija izostala jer ne postoji izdata dozvola, a negde iz razloga što građevina ne prati striktno izdatu dozvolu za gradnju. U svakom slučaju, ova tema ne trpi generalizaciju i vrlo je važno sa strane kupca dobro razmotriti svaki aspekt u vezi za izostajanjem upisa u katastar.
Koje su razlike između uknjižene i neuknjižene nepokretnosti?
Glavna razlika između nekretnine koja je uknjižena i one koja to nije jeste ta što su uknjižene nekretnine upisane u katastar, dok neuknjižene nisi. Iz ovoga proističe jedna vrlo bitna stvar, naročito za kupca – na uknjižene nekretnine može da se stavi hipoteka, dok neuknjiženi stanovi i kuće ne mogu biti predmet hipoteke.
Da li ovo znači da treba izbegavati neuknjižene nekretnine? Apsolutno ne! Da li im treba pristupiti pažljivo? Itekako! Overa kod notara neuknjiženih stanova na prvi pogled kod kupaca budi osećaj odbojnosti zbog toga što procedura deluje komplikovano, dugotrajno i u neku ruku i nejasno.
Kupci se često plaše posledica kupovine neuknjižene nekretnine iz razloga što takve nekretnine nisu formalno registrovane u katastru, dok su, sa druge strane, uknjiženi stanovi atraktivniji za kupce jer garantuju sigurnost transakcije i omogućavaju da se uspostavi hipoteka – odnosno da se stan ili kuća kupe preko stambenog kredita banke.
Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?
Isplata cene nekretnine koja je naznačena u kupoprodajnom ugovoru regulisana je istim tim dokumentom. Bez obzira da li je reč o stanu ili kući koji je uknjižen ili koji nije uknjižen – isplata se odvija na način koji je u ugovoru opisan.
Šta je ono što je obično praksa pri kupovini nekretnine, a naročito kod nekretnine koja nije uknjižena? Pravno savetovanje o potencijalnim rizicima i zaštiti interesa. Ovo je nezaobilazno, kako bi svaki kupac bio siguran da mu ulaganje u neuknjiženu nekretninu neće doneti glavobolje.
Da li se isplati kupiti ili prodati neuknjižen stan?
Ukoliko sa prodavčeve strane ne postoji nikakva skrivena namera u vezi sa neuknjiženom nekretninom, tada je ceo kupoprodajni proces itekako lakši i bezbedniji po kupca. U tom slučaju nije potrebno nužno izbegavati kupovinu takve nekretnine, ali neophodno je biti vrlo pažljiv, razmotriti sve detalje i imati u svakom trenutku pravnu pomoć.
Da li se prodavcu isplati da proda neuknjižen stan, odnosno da li se kupcu isplati da kupi neuknjižen stan? Ovde je odgovor na to pitanje vrlo individualan.
Ako prodajete neuknjižen stan, jasno Vam je da taj postupak ostaje kupcu i zbog svega što taj proces prati, cena stana koji prodajete mora biti niža. Samim tim, sa nižom cenom Vaša ponuda je akraktivnija, ali u odluci će prevagnuti smelost i želja kupca. Sa druge strane, kupac ne mora da odustaje od stana koji mu se dopada samo zbog straha od neizvršenog upisa. Pravno gledano, ako su svi papiri i okolnosti uredne, ne treba da postoji nikakav problem da se upis stana u katastar završi bez ikakvih teškoća, a ono što je isto važno, jeste da je cena za takvu nekretninu povoljnija.
Kako proveriti status nekretnine pre same kupovine?
Jedna od mera predostrožnosti jeste i provera statusa nekretnine pre kupovine. Bez obzira na to da li je naglašena činjenica da je nekretnina upisana ili ne u katastar – bilo bi mudro kada bi kupci pre zaključenja ugovora proverili status koji je zaveden u katastru.
Šta je za ovo potrebno? Samo broj parcele ili tačna adresa na kojoj se nekretnina nalazi.Za proveru statusa nekretnina možete otići lično u Katastar ili to možete jednostavnije uraditi putem interneta i sajta eKatastar nepokretnosti. Na ovaj način možete saznati da li je nekretnina uknjižena, da li postoje hipoteke ili drugi tereti, kao i ko je zvanični vlasnik.
Kako uknjižiti stan?
Ako ste prodavac znajte da sa aspekta prodaje legalizovane, ali neuknjižene nekretnine, nema razloga za strah. Moguće je bez ikakvih problema izvršiti prodaju ovakve nekretnine, apsolutno sigurno i za prodavca i za kupca. Vi kao prodavac možete putem svog notara elektronskim putem dostaviti potrebna dokumenta potrebna za upis u katastar. Dokumentacija, naravno, treba da bude uredno prikupljena i overena.
Kakav je ovde benefit za Vas, kao prodavca? Pre su građani samostalno prikupljani i podnosili papirologiju, i neretko je taj proces završavan tek nakon dosta vremena i komplikacija, usled nedovoljnog poznavanja svih zakonskih propisa. Sada je situacija drugačija. Odmah po Vašem nalogu, stručnjak koji je upoznat sa svim zakonskim regulativama traži od Vas sve što mu je potrebno kako bi proces upisa u katastrar bio što efikasniji.
Kako overiti kod notara neuknjiženu nepokretnost?
Sa aspekta kupca, šta je to na šta treba dodatno obratiti pažnju? Kupac bi trebao da proveri da li je za nekretninu koju želi da kupi podnet zahtev za legaliciju ili nije. Kod neuknjiženih nekretnina, zahtev za legalizaciju je dokument koji će notaru biti potreban pri overi kupoprodajnog ugovara.
Ako ste pak prodavac nekretnine koja još nije upisana u katastar, ali je podnet zahtev za upis – znajte da se potvrda ovog zahteva dobija od opštinskog organa gde se vodi proces legalizacije.
ART nekretnine
Sada ćemo se dotaći dela koji je važno razumeti, a on se odnosi na to zašto je neophodno da odaberete proverenu agenciju za nekretnine, naročito ako nameravate da prodate stan ili kupite stan koji nije uknjižen.
Agencije koje imaju obezbeđenu pravnu podršku i čiji su stručnjaci specijalizovani za rad na način da svaku situaciju (koliko god ona bila jedinstvena) reše na način da je za najvišu dobrobit klijenta uštedeće Vam dosta vremena, novca i živaca. Ne šalimo se, znamo koliko je kupovina ili prodaja stana stresno iskustvo, čak i onda kada sve teče bez poteškoća i po planu. Situacija u kojoj se nalazite po prvi put zahtevaće Vašu punu prisutnost, poznavanje zakonske regulative i brojnih propisa, a sve to je nemoguće ispoštovati bez stručne agencijske podrške.
Zato Vas pozivamo da nam se bez ustručavanja obratite, a mi ćemo razmotriti Vašu situaciju i predložiti rešenje koje je za Vas najprikladnije. Budite bez brige, tu smo da Vam pomognemo.
Javite nam se ispunjavanjem kontakt forme iz nastavka, i očekujte poziv naših stručnih saradnika.