Katastar nepokretnosti – Kako i šta se upisuje, šta su zabeležbe i predbeležbe?
Za sve one kojima je pomisao na procedure u vezi provere, upisa ili prenosa vlasništva nekretnine (najblaže rečeno) zbunjujuća jer nisu načisto sa tim šta ih čeka – evo teksta koji bi mogao da pomogne u razrešenju najvećeg broja nedoumica u vezi katastra.
Čitanje teksta neće trajati duže od 5-10 minuta i za to vreme ćete dobiti informacije se odnose na to šta se upisuje u katastar nepokretnosti, ko podnosi zahteve, koja dokumentacija je potrebna i ono što nam je svima važno – koliko će to da košta?
Šta je katastar nepokretnosti i šta se sve u njega upisuje?
Katastar nepokretnosti jeste javni registar gde se vodi evidencija o svim nepokretnostima, uključujući zemljište, zgrade, stanove, poslovne prostore, i druge objekte. Osim njega, postoji i katastar infrastrukture, tako da ova ova dva registra čine ono što se jednim imenom zove katastar.
Katastar nepokretnosti uređen je zakonskim odredbama koje zajedno imaju za cilj postojanje tačne i precizne evidencije o nepokretnostima, kako bi se sa pravne strane osigurala sigurnost pri kupovini, prenosu vlasništva ili nekom drugom prometu nekretnine. Sve ovo se postiže blagovremenim unosima aktuelnih promena, tako da u svakom trenutku postoji transparentna evidencija o nepokretnostima.
Ono što se upisuje u katastar nepokretnosti jesu sve vrste nepokretnosti (kuće, stanovi, zemljišta i sl.), prava, predbeležbe i zabeležbe. Zakonom je definisano sedam načela po kojima se katastar vodi:
1. Načelo upisa – pravo svojine i druga prava se stiču isključivo upisom u katastar.
2. Načelo oficijelnosti – ceo postupak upisa se vodi po službenoj dužnosti.
3. Načelo javnosti – katastar je javni registar kojem svako ima pristup.
4. Načelo pouzdanja – podaci iz katastra su tačni i potpuni.
5. Načelo prvenstva – redosled upisa u katastar vrši se prema vremenu prispelosti dokumenata.
6. Načelo zakonitosti – proverava se ispunjenost zakonskih uslova za upis u katastar.
7. Načelo određenosti – svaki upis mora biti jasan i precizno definisan na šta se tačno odnosi.
Obično ono što je prva asocijacija većini građana kada se pomene katastar nepokretnosti jeste provera statusa vlasništva nekretnine i provera postojanja eventualnih tereta koji su na nju upisani. Kako je jedno od načela vođenja katastra načelo javnosti, svi podaci koji se nalaze u tom regustru su dostupni su na uvid, a za to je potrebno znati tačan broj parcele ili navesti tačnu adresu.
Kako se vrši upis u katastar nepokretnosti?
Upis u katastar nepokretnosti je postupak kojim se nepokretnost i prava na njoj zvanično evidentiraju u knjigama. Evo malo više informacija u vezi toga ko podnosi zahtev za upis u katastar, kako se ceo proces odvija i koja su dokumenta za to potrebna.
Ko može podneti zahtev za upis?
Upis u katastar regulisan je Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, a ceo postupak podrazumeva upisivanje podataka o nepokretnosti koji su prikupljeni na osnovu geodetskih izveštaja, upotrebnih i građevinskih dozvola.
Zahtev za upis u katastar nepokretnosti predaje poreski obveznik koji nakon upisa postaje imaoc prava na određenu nepokretnost.
Koja dokumenta su potrebna?
Za početak, svi učesnici u postupku (prodavac nekretnine, kupac i sl.) treba da pripreme svoje lične karte, kao i nacrt Ugovora o prometu nepokretnosti (Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti). Osim toga, od dokumenata se priprema upotrebna i građevinska dozvola i dokazi da su sve potrebne takse i porezi revnosno uplaćeni, kao i dokumenti koji dokazuju kretanje vlasništva nekretnine počev od prvog do trenutnog vlasnika.
Uvek savetujemo da se pre pokretanja procesa predaje dokumenata konsultujete sa svojim javnim beležnikom kod koga se i vrše overe dokumenata i kojem se dokumenta dostavljaju.
U prošlosti, ceo postupak upisa nekretnine u katastar nepokretnosti neizostavno je oduzimao nekoliko dana I podrazumevao je obimnu dokumentaciju koju je bilo potrebno pribaviti iz više različitih izvora. Danas to izgleda dosta lakše zbog sistema digitalizacije koji je usvojen radi preglednijeg i jednostavnijeg toka celog procesa. Dokumenta se danas dostavljaju elektronski, a uz temeljnu informisanost i dobru organizaciju – ceo postupak ne traje dugo jer korisnici imaju stručnu pomoć od strane advokata i geodetskih organizacija.
Koji su koraci po predaji dokumenata?
Nakon predaje dokumenata, katastar proverava njihovu validnost i, ako su svi uslovi ispunjeni – donosi se rešenje o upisu. Ovaj postupak uključuje pregled pristigle dokumentacije, eventualne provere, a proces se završava upisom nekretnine u katastarsku evidenciju.
Koliko može da košta čitav proces upisa u katastar?
Pomenuli smo novine u vezi sa sistemom prijave i upisa u katastar nepokretnosti i pisali smo o tome da je online forma prijave sa sobom donela i novine u pogledu stručne podrške. Stručna podrška, odnosno advokati i geodetske organizacije su sada obavezni i to znači da samostalan proces upisa više nije opcija. Za poreskog obveznika ovo automatski znači i jedan rashod više na listi za plaćanja.
Dakle, mimo standardnih troškova koji se plaćaju Republičkom geodetskom zavodu na ime raznih taksa, sada je potrebno platiti i ovu taksu koja je skoro 25.000 dinara – tačnije, 24.750. Troškovi se posmatraju kao odvojene celine – iznos od 24.750 dinara plaća se Advokatskoj komori Srbije za uslugu upisa u katastar, a ostale takse čiji su iznosi daleko niži (kao što je taksa za upis objekta sa upisom imaoca prava, upis garaže ili pomoćnog objekta i sl.) uplaćuju se kao Republičke administrativne takse.
Šta je cilj uvođenja asistencije advokata i geodetskih organizacija, koji se ujedno nazivaju i profesionalnim korisnicima katastra?
Zamisao koja stoji iza svega jeste da se ceo proces upisa nekretnine pojednostavi, ubrza i da korisnici imaju mogućnost da reše svoju obavezu upisa bez čekanja u redovima. Isto tako, profesionalni korisnici katastra garantuju za tačnost unetih podataka u katastar, tako da je i sigurnost još jedan benefit koji korisnici plaćaju kroz novčanu naknadu.
Šta znači zabeležba u katastru?
Ako ćemo citirati Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, po članu 14 navodi se sledeće – “zabeležba je upis kojim se u katastar nepokretnosti upisuju činjenice koje su od značaja za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima, koje se odnose na ličnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti”.
Pojednostavljeno – zabeležba u katastru je beleška koja upućuje na određena ograničenja ili prava koja postoje na nepokretnosti, poput spora u vezi sa vlasništvom, postojanja tereta ili prava preče kupovine. U praksi, možemo je posmatrati kao neki vid upozorenja budućim vlasnicima o mogućim rizicima koja nepokretnost sa sobom nosi. Baš iz tog razloga, važno je da znamo da li nekretnina ima upisanu zabeležbu i ako ima – na šta se ona tačno odnosi (da li je u vezi nekog spora, hipotekarne prodaje, zabrani upisa, zabrani otuđenja i opterećenja, pravosnažnosti odluke, postojanja bračnog ili ugovora o doživotnom izdržavanju i slično).
Ako se utvrdi da postoji zavedena zabeležba u katastru, to u startu ne mora da znači da je kupovina te nekretnine 100% onemogućena. Potrebno je razmotriti prirodu zabeležbe i onda u skladu sa tim saznanejm dalje preduzimati potrebne korake.
Šta je predbeležba u katastru?
Mimo zabeležbe, postoji i predbeležba.
Predbeležba je privremeni upis u katastar koji omogućava rezervaciju prava na nepokretnosti, dok se ne ispune svi zakonski uslovi za konačan upis. Šta može biti zakonski uslov za konačan upis? To može biti isplata celokupne ugovorene sume za kupovinu nepokretnosti.
Predbeležba se koristi u slučajevima kada, na primer, postoji ugovor o kupoprodaji, ali još nisu ispunjeni svi uslovi za prenos vlasništva. Ona ima svoj rok (90 dana ili neko drugo trajanje koje je odredio nadležni organ) i njeno brisanje iz katastra može biti po službenoj dužnosti ako rok istekne ili po zahtevu ako se ispune svi uslovi do isteka roka predbeležbe.
Na početku ovog objašnjenja za predbeležbu, pomenuli smo da ona nastaje jer nisu ispunjeni zakonski uslovi za konačan upis.
Šta može biti zakonski uslov za konačan upis?
To može biti isplata celokupne ugovorene sume za kupovinu nepokretnosti. Ovo je čest slučaj, i tom slučaju prodavac nekretnine daje izjavu da je primio deo sredstava, ali ne i ceo iznos. Kada se isplati kompletan iznos, tada se kod javnog beležnika overava saglasnost prodavca da se u katastru nepokretnosti kupac upiše kao novi vlasnik.
Šta se dešava ako površina nije upisana u katastar?
Ako površina nepokretnosti nije upisana u katastar, to može dovesti do problema u prometu nekretnina, uključujući nemogućnost legalne prodaje, neodobravanje hipotekarnog kredita ili pravne sporove oko vlasništva. Pored svega navedenog, vlasnici nekretnine mogu biti izloženi i dodatnim troškovima za kasniji upis – što za njih, svakako, nije najradosnija vest.
Kupci koji žele da nekretninu plate kroz bankarski stambeni kredit, nažalost odustaju od kupovine jer banke ne upisuju hipoteku na nekretnine gde prethodno vlasništvo nije u potpunosti razrešeno. Komplikacije mogu biti razne i nekada se radi ili o nedovoljnoj posvećenosti i ažurnosti nekog od suvlasnika ili je u pitanju nemogućnost dolaska do tehničke ili projektne dokumentacije. Naravno, postoji još dosta razloga za neupisanu površinu objekta, ali kako god da stvar posmatramo – to onemogućava kupovinu putem kredita. Ovo je svakako dodatni stres za kupca, jer osim što mora obratiti pažnju na to da budući dom zadovoljava kriterijume njegove porodice, da ima ispunjene uslove za apliciranje za kredit, potrebno je voditi i računa o tome da li je vlasništvo čisto ili ipak postoje određene zavrzlame koje se moraju rešiti.
Razumemo, nije lako. Zbog toga apelujemo na to da kada krećete u proces kupovine nekretnine to ne činite u velikoj meri samostalno, već da kao podršku imate advokata ili neko stručno lice kome ovakve i slične situacije nisu strane. Naša agencija za nekretnine svojim klijentima nudi i pravnu podršku, tako da na jednom mestu možete dobiti kompletan paket usluga – bilo da je reč o prodavcu ili o kupcu nekretnine. Nudimo pravnu podršku koja će kupoprodajni proces olakšati tako što će sve date informacije biti relevantne i proverene.
I za kraj teksta, da li u praksi postoje brojne situacije koje zadaju glavobolje, a u osnovi imaju neku zavrzlamu koja se tiče vlasničkih odnosa ili nekih drugih nepravilnosti? Apsolutno!
Evo nekih od situacija kroz koje obveznici prolaze:
· Pogrešno uneti podaci obveznika koji stvaraju prepreku za upis vlasnika na osnovu pravosnažnog ostavinskog rešenja.
· Vlasništvo je upisano nad kućom, ali parcela gde je kuća izgrađena po evidenciji pripada državi, a ne vlasniku kuće.
· Dešava se da zemljište ima više upisanih vlasnika ili da vlasnički status nije jasno definisan zbog nedovršenih postupaka restitucije.
· Treća strana osporava validnost ugovora o prodaji (npr. zbog tvrdnji o prevari ili neovlašćenom potpisu).
· U ugovoru je navedena veća ili manja površina nekretnine nego što je upisano u katastru.
· Česti su nejasni vlasnički odnosi pri raspodeli imovine.