Legalizacija objekata – detaljan vodič kroz proces ozakonjenja
Dugotrajno i komplikovano – ovo mogu biti prve dve asocijacije na pomen legalizacije objekata.
Zašto se na upis u katastar toliko dugo čeka?
Šta znači kada objekat ima građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu?
Kolike su kazne za nelegalizovane objekte?
Sva zakonska načela u vezi legalizacije mogu biti poprilično opširna i nezgodna za razumevanje. U želji da olakšamo svima koji tragaju za nekim odgovorom koji ima veze sa procesom legalizacije nekretnine ili nekog njegovog dela – sve najvažnije informacije na ovu temu uvrstili smo u ovaj tekst.
Šta je legalizacija objekta i zbog čega je važna?
Pod legalizacijom objekata podrazumeva se naknadni upis objekta ili nekog njegovog dela u katastar nepokretnosti koji ovakav upis uslovljava sa posedovanjem građevinske i upotrebne dozvole, a ceo postupak je regulisan Zakonom o ozakonjenju objekata.
Iako ne čudi veliki broj neupisanih objekata (što stambenih, tako i poslovnih) širom Srbije, korisno je znati činjenicu da neupisan objekat ne znači i to da je takva nekretnina nelegalno izgrađena. Objekat može imati građevinsku dozvolu, ali da još uvek nema upotrebnu dozvolu pa iz tog razloga nije zaveden u katastru nepokretnosti.
Na osnovu satelitskih snimaka, na sajtu RGZ-a u saopštenju od jula 2024. godine navodi se da je broj evidentiranih neupisanih objekata 4.783.999, dok se broj bespravno izgrađenih objekata sa preciznošću ne zna, jer ne postoji evidencija na ovu temu.
Zašto je važno da svaki objekat bude legalizovan? Nekretnine koje su legalizovane mogu sutra biti predmet hipotekarnog kredita, tako da su automatski atraktivnije za potencijalne kupce. U slučaju nelegalizovane nekretnine, ista se može prodati ali bez posredovanja banke i obično takve nekretnine imaju nižu cenu. Sa druge strane, ako je reč o poslovnim objektima, kada izostane legalizacija tada po zakonu nije moguće registrovani poslovnu delatnost.
Koji tipovi objekata mogu da budu legalizovani?
Svi oblici nekretnina mogu biti legalizovani. Dakle, reč je o kućama, stambenim zgradama, poslovnim objektima, vikendicama, garažama i svim vrstama pomoćnih objekata. Često se u praksi nailazi na primere gde su kuće delimično legalizovane zbog dograđivanja i proširenja stambenog prostora. Važno je znati da je i za te naknadno dozidane delove potrebno je izvršiti legalizaciju. Dakle, svi objekti na kojima su završeni građevinski radovi podobni su za otpočinjanje procesa legalizacije. U slučaju legalizacije zgrada, po Zakonu o ozakonjenju objekata ista se može sprovesti i kada su na zgradi izvršeni jedino konstruktivni građevinski radovi, dakle, i onda kada ista nije u potpunosti završena.
Koji objekti ne mogu da budu legalizovani?
Ako je potrebno pokrenuti postupak legalizacije nepokretnosti, važno je razmotriri da li objekat ispunjava uslove za ozakonjenje, odnosno da li ispunjava jasno definisane prostorne i urbanističke uslove. Pre izgradnje važno je biti siguran u to da su svi faktori ispunjeni, jer se u sledećim slučajevima ne vrši legalizacija nepokretnosti:
- Objekat je izgrađen na močvarnom tlu ili klizištu, odnosno na drugoj za građenje nepodobnoj podlozi.
- U izgradnji objeka su se koristili materijali koji objektu ne osiguravaju dugovečnost i sigurnost.
- Objekat je u celini ili delimično izgrađen na javnoj površini ili na površinama koje se vode kao prirodno dobro i koje su pod zaštitom države.
- Objekat je u celini ili delimično izgrađen na tuđoj parceli.
- Ostali posebni slučajevi (nemogućnost priključenja na infrastrukturu, pristup sobraćajnici i sl.)
Koja je neophodna dokumentacija za proces ozakonjenja?
Legalizacija objekata podrazumeva određenu papirologiju, koja nije da nije opširna.
U nastavku sledi šta je to što je neophodno tokom ovog procesa.
Dokaz o odgovarajućem pravu nad objektom
Dokaz o pravu nad objektom je dokument kojim se potvrđuje vlasništvo nad objektom ili zemljištem koje je potrebno legalizovati. Ono što u svrhu dokazivanja vlasništva može poslužiti su dokumenta poput kupoprodajnog ugovora, rešenja o nasleđivanju, pravosnažnih sudskih presuda za odgovarajuće pravo na građevinskom zemljištu, overeni izvodi iz liste nepokretnosti ili ugovori o prenosu prava korišćenja.
Kopija plana katastra
Kopija katastarskog plana je neophodna za precizno definisanje granica parcele na kojoj je izgrađen objekat koji treba legalizovati. Ovaj dokument možete dobiti u lokalnoj službi za katastar, popunjavajući zahtev za izdavanje kopije plana i uz uplatuadministrativne takse koja se naplaćuje zasebno za svaku katastarsku parcel.
Elaborat geodetskih radova
Elaboratom geodetskih radova se precizno definišu dimenzije i položaj, odnosno zatečeno stanje nepokretnosti na parceli, a sačinjava ga dokumentacija koja je jasno propisana zakonom i ista zavisi od klase, površine, namene i načina korišćenja nekretnine. Ova dokumentacija se priprema od strane ovlašćenih geodeta.
Snimak izvedenog stanja
Snimak izvedenog stanja objekta je dokumentacija koju sastavlja odgovorni projektant, a koju čini i potvrda da izgrađena nepokretnost ispunjava sve zahteve po pitanju sigurnosti i stabilnosti. Elementi ove dokumentacije su grafički prikazi objekta, kao i tekstualna i numerička dokumentacija.
Koja je cena legalizacije objekta?
Osim plaćanja administrativnih taksa za izdavanje potrebne dokumentacije koja je u postupku neophodna, potrebno je platiti i sam proces legalizacije. Kako se legalizacija objekata odnosi na fizička i pravna lica, tako su i cene taksi za ozakonjenje različite i određuju se prema kvadraturi.
Takse za fizička lica:
- Za objekte površine do 100 kvadratnih metara plaća se taksa 5.000 dinara.
- Za objekte površine od 100 do 200 kvadratnih metara plaća se taksa 15.000 dinara.
- Za objekte površine od 200 do 300 kvadratnih metara plaća se taksa 20.000 dinara.
- Za objekte površine veće od 300 kvadratnih metara plaća se taksa 50.000 dinara.
Takse za pravna lica:
- Za objekte površine do 500 kvadratnih metara plaća se taksa 250.000 dinara.
- Za objekte površine od 500 do 1000 kvadratnih metara plaća se taksa 500.000 dinara.
- Za objekte površine od 1000 do 1500 kvadratnih metara plaća se taksa 1.000.000 dinara.
- Za objekte površine veće od 1500 kvadratnih metara plaća se taksa 3.000.000 dinara.
Ko je oslobođen plaćanja legalizacije objekta?
Legalizacija objekata je postupak koji je po zakonu obavezan, međutim, postoje izuzeci.
Kategorije lica koja nisu u obavezi da plate legalizaciju su ugroženije kategorije građana među koje spadaju korisnici socijalne pomoći države, osobe sa invaliditetom i samohrani roditelji. Međutim, važan uslov za oslobođenje od obaveze plaćanja jeste da građani iz navedenih kategorija budu vlasnici nekretnina čija površina ne prelazi 100 kvadratnih metara.
Kako izgleda proces legalizacije objekta?
Sada ćemo hronološki objasniti sve etape koje legalizacija objekata uključuje, od početka do završetka postupka.
Provera pravnog statusa objekta
Da li je objekat izgrađen na zemljištu koje može biti predmet legalizacije?
Pre nego što se započne pribavljanje dokumentacije, korisno bi bilo proveriti sa nadležnim službama da li je objekat sa pravne strane podogodan za legalizovanje. U slučaju da nekretnina zadovoljava sve kriterijume neophodne za ozakonjenje, tada vlasnik na raspolaganju ima trideset dana da (ukoliko to već nije urađeno) dostavi dokaz o vlasništvu nad nekretninom.
Sakupljanje dokumentacije
Kada se utvrdi da se nekretnina može legalizovati i kada je dokaz o vlasništvu uručen, sledi prikupljanje ostale dokumentacije. Važno je da ostatak dokumentacije bude potpun i da geodetski elaborati, tehnički snimci i ostala papirologija bude uredno i kompletno popunjena.
U ovoj fazi biće neophodna pomoć stručnjaka, kao što su geodete, arhitekte ili pravnici.
Angažovanje stručnjaka
Pravna podrška će dosta pomoći u razrešenju svih nejasnoća, jer u praksi postoji dosta mogućih scenarija koja postaju jasnija jedino uz konsultaciju sa pravnikom.
Pravni savetnik olakšava ceo proces legalizacije, dok je ovlašćeni geodeta ili arhitekta obavezan zbog potrebne dokumentacije koju on izrađuje. Bez njihovog anagažovanja ne bi bilo moguće sprovesti proces ozakonjenja.
Podnošenje zahteva za legalizaciju
Kada je sva dokumentacija uredno prikupljena – podnosi se zahtev za legalizaciju nadležnim opštinskim organima. U zavisnosti od komplikovanosti slučaja i drugih okolnosti, potrebno je da prođe određeno vreme dok se od strane nadležnog organa ne dobije povratna informacija, odnosno, dok se ne izvrše sve potrebne kontrole.
Sprovođenje tehničkog pregleda
Nadležni organi vrše tehnički pregled objekta kako bi se utvrdilo da li ispunjava sve tehničke i sigurnosne standarde.
Plaćanje svih taksi i naknada
Legalizacija nepokretnosti ne može biti zaključena bez isplaćenih svih administrativnih naknada i usluga koje su povezane sa procesom legalizacije. Mimo ovih troškova, u tekstu smo naveli i visine naknada za sam postupak legalizacije, koje su različite za različite kvadrature i namene nekretnine.
Odobrenje nadležnih organa i dozvole
Kada svi uslovi budu ispunjeni, nadležni organi izdaju dozvole potrebne za legalizaciju, čime nekretnina postaje pravno legalnla i upisuje se u katastar nepokretnosti.
Međutim, ne treba zanemariti mogućnost da nakretnina nekada i ne dobije zeleno svetlo za ozakonjenje. Razlog za to može biti fundamentalne prirode, gde nisu ispoštovani osnovni uslovi za sprovođenje legalizacije te nekretnine. Isto tako, odgovorom može biti negativan i u slučaju da je reč o nekim drugim, ne tako teško ispravljivim segmentima. U svakom slučaju, moguće je podneti žalbu.
Koje su kazne za korišćenje objekta koji nije legalizovan?
Zakon o ozakonjenju objekata predviđa kazne za korišćenje nelegalizovanih nepokretnosti koje mogu biti u različitim oblicima – kao novčane, zatvorske ili kao odluka o rušenju objekta.
Ako se gradi bez građevinske dozvole ili se nastavlja sa radovima i nakon rešenja o obustavi radova, moguća je kazna zatvora do osam godina uz plaćanje i novčane kazne. Visine novčanih kazni variraju, ali u svakom slučaju – izuzetno su visoke. Sa druge strane, rušenje kao kazna sledi onda kada je od strane građevinskog inspektora naloženo da se za nelegalizovani objekat pribave sve potrebne dozvole u zakonski određenom roku. U slučaju da se to ne sprovede u delo, donosi se odluka o rušenju, a vlasnik je u obavezi da sam finansira taj postupak.
I za kraj, sigurno se pitate kako se sazna za nelegalizovene objekte?
Građevinski inspektori izlaze na teren po prijavi ili po službenoj dužnosti, tj. na osnovu dostupnih informacija i satelitskih snimaka za objekte koji se nalaze na teritoriji za koju su inspektori nadležni. Ovo znači da svako može podneti prijavu nadležnim organima ako sa sigurnošću zna da je neka nekretnina delimično ili u celini bespravano izgrađena. Isto tako, zahvaljujući današnjem razvoju tehnologija i centralizovanim sistemima kojima građevinski inspektori imaju pristup, postoji daleko više informacija o izgrađenim objektima nego što je to u prošlosti bio slučaj.
Podelićemo sa vama i savet kojeg se trebate uvek pridržavati – imajte na umu to da svi podaci u dokumentaciji koju podnosite moraju biti tačni. Netačno prikazivanje činjenica je zakonom kažnjivo, tako da jedino uredno popunjena i tačna dokumentacija dolazi u obzir.