Porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina – sve što treba znati
Ako je odluka u vezi prodaje stana doneta – sada je samo pitanje šta je to sve što treba znati i na kakve se sve (finansijske) izdatke treba pripremiti. Da li ste Vi kao prodavac stana u obavezi da platite neke poreze, koliko oni iznose i zašto se oni uopšte i plaćaju?! Sa željom da Vas još detaljnije informišemo o tome šta možete očekivati u prodajnom postupku, današnji blog obrađuje temu koja se odnosi na porez na kapitalnu dobit.
Šta predstavlja porez na kapitalnu dobit?
Porez na kapitalnu dobit odnosi se na vrstu poreza kojom se oporezuje kapitalni dobitak, pod kojim se podrazumeva svaki prihod koji poreski obveznik ostvari bilo prodajom, bilo prenosom uz naknadu. Prodavac je dužan da plati porez na ime kapitalnog dobitka, čije je utvrđivanje regulisano zakonskom uredbom koja je u vezi sa porezom na dohodak građana.
Kako se utvrđuje kapitalna dobit?
Kapitalna dobit utvrđuje se na osnovu nabavne i prodajne cene.
Ako, primera radi, uzmemo procenu kapitalne dobiti kada je u pitanju nekretnina, tada je za utvrđivanje visine kapitalne dobiti važno utvrditi kolika je nabavna cena nepokretnosti i kolika je prodajna cena.
Detaljnije objašnjenje u vezi visine nabavne i prodajne cene sledi nešto kasnije, a ono što je za sada potrebno razumeti jeste da ove dve cene utiču na formiranje osnovice za porez na kapitalnu dobit.
Porez na kapitalnu dobit – prodaja stana kao najčešći razlog
Ova vrsta poreza plaća se kada nastaje ostvarenje dobiti po više osnova, a jedna od najčešćih situacija kada se plaća porez na kapitalnu dobit jeste prodaja stana. Pored prodaje stana, ovom porezu podleže ostvarena dobiti od prodaje i drugih nepokretnosti, kao što su kuće, poslovni prostori ili zemljište. Dalje, pri ostvarenju kapitalne dobiti od udela u akcijama ili nekim drugih hartijama od vrednosti takođe postoji obaveza plaćanja ove vrste poreza, kao i kada se ostvari prihod od autorskih i srodnih prava. Isto tako, i digitalna imovina takođe podleže ovoj vrsti oporezivanja.
Međutim, vratimo se na porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina, konkretno kod prodaje stana.
Kao što smo već i pomenuli, zakon obavezuje izmirenje ove obaveze, a ako se pitate da li postoji mogućnost da se ta novčana obaveza prebaci na kupca stana, nastavite dalje sa čitanjem.
Ko plaća porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina?
U nekim slučajevima, moguće je preneti obavezu plaćanja poreza pri prodaji stana na kupca – primer za to je porez na prenos apsolutnih prava. Ovde se uz dogovor između prodavca i kupca stana definiše da taj iznos poreza plati kupac, u najčešćem broju slučajeva. Međutim, u već gorepomenutom zakonskom aktu koji se odnosi na porez na dohodak građana, jasno je definisano da je prodavac stana onaj koji je u obavezi da izmiri ovu poresku obavezu. Dakle, Vi kao prodavac plaćate porez na kapitalnu dobit. Da li postoje izuzeci u ovom pravilu? Naravno, postoje situacije kada se porez na kapitalnu dobit kod prodaje stana ne plaća, i o njima ćemo Vam pisati nešto kasnije.
Kako se određuje nabavna cena kod prenosa nepokretnosti?
Da ne bi bilo zabune, evo konkretnog objašnjena šta to u praksi nazivamo nabavnom cenom kada je reč o prenosu nepokretnosti.
Iznos nabavne cene nepokretnosti određen je cenom u kupoprodajnom ugovoru i ovde je reč o ceni po kojoj je prodavac stekao nekretninu. U slučaju da je nekretnina građena, tada se ukupni troškovi izgradnje računaju kao nabavna cena kod prenosa nepokretnosti.
Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina?
Porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina se obračunava po stopi od 15%.
Naime, kada prodajete nekretninu sa namerom da iz te kupoprodajne transakcije ostvarite novčanu dobit, tada ste u obavezi da platite ovu vrstu poreza čija se osnovica utvrđuje kao razlika između prodajne i nabavne cene. Ono što utiče na utvrđivanje osnovice, može biti:
- Visina nabavne cene nepokretnosti koja se prodaje.
- Cena po kojoj je obveznik stekao pravo vlasništva.
- Cena koju je utvrdio poreski organ, vodeći se zakonskim odredbama.
- Cena po kojoj je nekretnina prodata.
- Tržišna cenu koja je utvrđena od strane poreskog organa.
Ako se pitate kada to poreski organ određuje tržišnu cenu, znajte da se to događa u slučajevima kada se od strane poreskog organa proceni da je ugovorena cena niža od trenutne tržišne cene za nekretninu u tom rangu. Tada je neophodno da poreski organ reaguje i da sam utvrdi visinu tržišne cene koja će uticati na osnovicu za plaćanje poreza. U visini tržišne cene izuzeta je cena poreza na prenos apsolutnih prava.
Ukoliko je prodavac nekretnine sam gradio svoj stambeni objekat, tada se u obzir uzimaju troškovi gradnje. U slučaju da se svi troškovi u vezi izgradnje objekta ne mogu dokumentovati, tada se utvrđivanje osnovice za porez na kapitalnu dobit utvrđuje tako što se u obračun uključuju poreska osnovica za imovinu, uvećana za godišnji indeks potrošačkih cena.
Prijava poreza na kapitalnu dobit
Kako bi prodavac što pre regulisao svoju poresku obavezu, važno je ispratiti rokove i šta je to što je od dokumentacije potrebno priložiti kako bi prijava poreza na kapitalnu dobit bila uredna.
Kako se vrši?
Prijava poreza na kapitalnu dobit vrši se podnošenjem kompletne i uredno popunjene dokumentacije lokalnoj Poreskoj upravi u roku koji je zakonom regulisan. Pre tog koraka potrebno je da podnosilac prijave ima kupoprodajni ugovor koji je overen od strane notara, jer i ugovor o kupoprodaji spada u obaveznu dokumentaciju u ovom postupku. Nakon predaje svih potrebnih dokumenata i donešenja odluke, moguće je pravo na žalbu u slučaju da je žalba potrebna.
Koji je rok za podnošenje?
Dokumentacija za prijavu poreza na kapitalnu dobit se podnosi u roku od trideset dana od dana kada je zaključen ugovor o prenosu apsolutnih prava. Jako je važno voditi računa o rokovima koji su zakonom naznačeni, kako bi se ceo postupak završio bez ikakvih posledica za Vas.
Ako želite da Vas detaljno uputimo u to na šta je važno da obratite pažnju – budite slobodni da nas kontaktirate. Za sve prodavce nekretnina, nudimo uslugu koja će ceo prodajni proces olakšati, a Vi ćete kao prodavac u svakom trenutnku znati šta Vas u sledećoj fazi očekuje. Javite nam se popunjavanjem kontakt forme ili pozivom na neki od brojeva telefona: 011/40-16-236, 011/40-16-237 ili 069/42-50-288.
Potrebna dokumentacija
Pri podnošenju prijave poreza na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnine potrebno je da pripremite kupoprodajni ugovor koji je overen od strane javnog beležnika, i da uz njega priložite tačno i potpuno popunjenu poresku prijavu za utvrđivanje poreza na kapitalne dobitke – obrazak PPDG3. U zavisnosti od pravnog osnova, dokumenta koja potvrđuju pravnu svojinu nad nekretninom koja se prodaje se razlikuju, tako da savetujemo da o tome konsultujete nadležnu poresku upravu, kako biste bili sigurni da je dokumentacija potpuna.
Ko je oslobođen poreza na kapitalnu dobit?
Ako ste se pitali da li su neki vlasnici nekretnine ipak izuzeti od plaćanja poreza na kapitalnu dobit – odgovor je potvrdan. Evo odgovora u kojim se slučajevima ova vrsta poreza ne plaća:
- Prodavac stana ima nameru da za istu vrednost i u roku od godinu dana kupi stan kako bi rešio svoje stambeno pitanje.
- Stan koji se prodaje je nasleđen u prvom naslednom redu, odnosno stečen je u postupku brakorazvodne parnice.
- Kada se prodavac nekretnine vodi kao vlasnik više od deset godina.
Kako izbeći porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina?
U početnom delu teksta pomenuli smo da postoje slučajevi kada se ova vrsta poreza ne plaća. Podsetimo da je ovo porez koji se plaća kada je namera prodavca da ostvari dobit putem prodaje nekretnine. Ovo znači da se ova vrsta poreza ne plaća kada je namera prodaje rešavanje stambenog pitanja. Dakle, ako sada želite da prodate stan da biste u istom cenovnom rangu kupili drugi stan – tada ste oslobođeni plaćanja ove vrste poreza.
Takođe, rešavanje stambenog pitanja mora biti sprovedeno u roku od devedeset dana od dana prodaje stare nekretnine. Ukoliko pak, svoje stambeno pitanje rešite u roku od godinu dana od prodaje nepokretnosti, Vi tada imate pravo na povraćaj plaćenog poreza. Isto tako, ako je nekretnina koju ste prodali bila u Vašem vlasništvu duže od deset godina – ni tada ne plaćate porez na kapitalnu dobit. Još jedan slučaj kada se kapitalni dobitak ne oporezuje jeste kada su prava svojine stečena nasleđem i ako se usled razvoda brada izvrši prenos svojine između supružnika.
Porez na kapitalnu dobit – prodaja stana primer
Verujemo da je informacija previše i da sve zajedno mogu da zvuče zbunjujuće, naročito ako se po prvi put nalazite u situaciji da je potrebno izmiriti ovu vrstu poreza. Zato smatramo da će konkretan primer slikovitije predstaviti suštinu u vezi ove poreske obaveze.
Primera radi, Vi ste prodali svoju nekretninu koja je u Vašem vlasništvu kraće od deset godina za 70.000€ i kupili ste u roku od tri meseca novu nekretninu u kojoj planirate da živite za 50.000€. Razlika između ove dve cene se oporezuje po stopi od 15% i Vi ste u obavezi da platite 3.000€ na ime poreza na kapitalnu dobit. Ako je rešavanje Vašeg stambenog pitanja usledilo nakon godinu dana, tada imate pravo da aplicirate za povrat plaćenog poreza.
Kako se porez na kapitalnu dobit obračunava kod fizičkih, a kako kod pravnih lica?
Da li ste znali da porez na kapitalnu dobit nije rezervisan samo za fizička lica? Plaćaju ga i pravna lica, pa hajde da ukratko pojasnimo kako to u praksi izgleda.
Uopšteno govoreći, visina poreza je ista i za fizička i za pravna lica i iznosi 15% (za rezidentna lica). Pravno lice se takođe posmatra kao obveznik ove vrste poreza kada stekne kapitalnu dobit od nepokretnosti bilo prodajom ili nekim drugim prenosom uz naknadu.
U oba slučaja, obveznici mogu biti rezidentna i nerezidentna lica, ali ono što pravi razliku jesu određeni zakoni koji posebno pogađaju pravna lica. Preduzeća imaju malo drugačiji tretman koji se odnosi na visinu poreske stope za nerezidentna pravna lica i druge okolnosti koje se detaljno utvrđuju u zavisnosti od forme osnivanja i eventualnih poreskih olakšica za preduzeće.
Kako se prebijaju kapitalni dobici i kapitalni gubici?
Utvrđivanje kapitalnih dobitaka i gubitaka vrši u toku jedne iste godine u kojoj je izvršen prenos vlasništva imovine i njih utvrđuje stručno lice, tako da to nije nešto čime se poreski obveznici opterećuju.
Kapitalni dobitak smo već objasnili, a shodno tome lako se zaključuje šta je i kapitalni gubitak – negativna razlika koja nastaje u transakciji nekretnine.
Međusobno utvrđivanje kapitalnih dobitaka i gubitaka vrši se kroz poreski postupak i od strane lica koja su ovlašćena za te radnje.
Koje su moguće posledice neprijavljivanja poreza na kapitalnu dobit?
Prodaja stana i traženje drugog gde biste živeli je vrlo stresan period za svakoga. Odjednom se nosite sa ogromnim brojem informacija, dosta toga je nepoznato i lako se može desiti da se neke stvari previde.
Zato, dobro se informišite o tome koje obaveze treba da izmirite jer neprijavljivanje poreza na kapitalnu dobit može dovesti do novčanih kazni, obračuna zatezne kamate, a u težim slučajevima i do pokretanja prekršajnog ili krivičnog postupka.
Osim što je skupo plaćati iznos poreza i novčane takse, vrlo je i neprijatno prolaziti kroz proces dokazivanja da nije postojala loša namera i da je nedovoljna informisanost bila uzrok neprijavljenog poreza.
Neka Vam porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina detaljno objasni stručnjak- zakažite sastanak
Znamo da prodaja nekretnine nekada zna biti vrlo stresno i naporno iskustvo. Zato želimo da uvek imate na umu da kroz taj proces ne morate da prolazite sami, trošeći vreme na prikupljanje informacija, kompletiranje dokumentacije i druge poslove. Art nekretnine su agencija za nekretnine koja je specijalizovana da Vam pruži punu podršku i sigurnu potporu; mi ćemo Vas uputiti u sve faze procesa i bićemo tu kada god Vam zatreba neka informacija.
Zato, budite bez brige i prepustite sav posao nama. Javite nam se putem kontakt forme i naši prodajni saradnici će Vas kontaktirati u najkraćem mogućem roku.