Porez na prenos apsolutnih prava
Da li je rešavanje stambenog pitanja ono što Vas zaokuplja ovih dana? Odluka za kupovinu stana je doneta, lokacija određena, a možda ste već i izbor sveli na nekoliko stanova koji Vam se čine kao odlična prilika. Ako je tako, onda verujemo da Vam je trenutno digitron najbolji prijatelj – da sabirate i preračunavate, kalkulišete i vagate koja je to opcija najbolja za kućni budžet, šta je ono što se više isplati i naravno – koliko novca treba pripremiti za dodatne troškove! U slučaju da ste već do sada kupovali nekretninu i da Vam je poznat tok celog ovog procesa, jedino tada nećete biti previše zbunjeni papirologijom, birokratijom i preračunavanjem troškova. Ali ne brinite, zbunjenost je u redu.
Kupovina stana je odluka koja je vrlo važna za svakoga od nas i upravo zbog toga i nosi i određenu količinu stresa i zabrinutosti, jer nam je stalo da sve prođe dobro.
U želji da Vam bar malo olakšamo prolazak kroz taj period i pomognemo u informisanju, danas obrađujemo temu poreza na prenos apsolutnih prava.
Šta je propisano zakonom?
U osnovi svega jeste da ste kao kupac obavezni da platite porez pri kupovini nekretnine. Ovo je važno znati kako biste se unapred pripremili na opciju da će biti potrebno određenu sumu novca izdvojiti i u ovu svrhu. Ono što ostaje kao pitanje jeste koju vrstu poreza ćete tačno platiti i o kom iznosu je reč, odnosno, koliko iznosi poreska stopa za tu vrstu poreza koju plaćate.
Ako planirate da kupite stan od vlasnika koji je već bio predmet prodaje, tada ćete se susresti sa terminom “porez na prenos apsolutnih prava”. Porez na prenos apsolutnih prava plaćaju kupci koji se nisu odlučili za stan u novogradnji. Važno je da imate na umu da ova vrsta poreza isključuje PDV, dakle, kupac stana u zavisnosti od tipa nekretnine koju kupuje (da li stan koji je već bio prometovan ili novogradnju), plaća porez na prenos apsolutnih prava ili PDV. Plaća se ili jedno, ili drugo, nikako oba poreza.
Po zakonu, teoretski, ovu vrstu poreza obavezan je da plati prodavac, ali u praksi je vrlo često da je to ipak drugačije. Ovo ćemo pojasniti u ostatku teksta.
Zakon je definisao i tačnu visinu poreza na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava oporezuje se po stopi od 2,5% od vrednosti stana. Kupac stana je obavezan da nakon overe kupoprodajnog ugovora podnese poreskoj upravi prijavu za ovaj porez. Overom ugovora o kupoprodaji stupa na snagu poreska obaveza koju kupac ima prema državi i zbog je važno znati da je zakonom definisan i rok za podnošenje poreske prijave. Krajnji rok za podnošenje ove prijave nadležnoj poreskoj upravi jeste trideset dana.
U nastavku biće reči o tome u kojim slučajevima se plaća porez na dodatu vrednost (PDV), kako biste tačno znali koju vrstu poreza ste u obavezi da izmirite.
Porez na dodatu vrednost – dva slučaja?
Kao kupac nekretnine, možete biti u situaciji da umesto poreza na prenos apsolutnih prava platite porez na dodatu vrednost. Kao i kod svakog drugog prometa usluga ili robe u ekonomiji, tako i u slučaju kupovine stana prisutan je i ovaj, takozvani, opšti porez na potrošnju koji se plaća u svakoj fazi prometa.
Prvi slučaj u vezi plaćanja poreza jeste kada kupujete stan u novogradnji od investitora. U tom slučaju, kupac stana ne plaća porez na prenos apsolutnih prava, već porez na dodatu vrednost (skraćeno, PDV). Bilo da je stan u izgradnji ili je završen, ako se po prvi put nalazi u prodaji, tada je to stan u novogradnji i prilikom njegove kupovine, kupac je u obavezi da mimo cene stana plati i iznos na ime poreza.
Drugi slučaj kada plaćate porez na dodatu vrednost jeste kada se odlučite da kupite stan od investitora čija je delatnost adaptacija stanova. Dakle, kada pronađete odgovarajući stan koji je po (minimum) drugi put na tržištu, a prodaje ga preduzetnik koji ga je adaptirao, doradio ili rekonstruisao – i tada ste u obavezi da platite porez na dodatu vrednost. Bez obzira što u ovom slučaju nije reč o novogradnji, već o stanu koji je već bio prometovan, ovakav stan se našao na tržištu i u fazi prometa.
Povrat PDV-a?
Jedna vrlo značajna i olakšavajuća okolnost za sve kupce nekretnina jeste i mogućnost poreske olakšice u smislu povraćaja (dela) iznosa plaćenog poreza na dodatu vrednost. Povrat PDV-a podrazumeva iznos koji nije zanemarljiv i koji može biti korišćen za razne svrhe, a najčešće za opremanje stana.
Kako ceo tok procedure funkcioniše?
Ukratko, pri kupovini stana (u novogradnji ili od strane investitora koji je stan adaptirao) plaćate porez na dodatu vrednost u visini od 10% vrednosti nekretnine. Povrat PDV-a znači da Vam se vraća plaćeni porez ukoliko ste ispoštovali sve potrebne uslove koji su neophodni, kako biste mogli da računate na ovaj vid refundacije.
Postoje startni uslovi koje kupac stana mora ispuniti ukoliko želi da aplicira za povrat PDV-a. Za početak, kupac mora biti punoletna osoba, da je državljanin Srbije sa registrovanim prebivalištem u našoj zemlji i da mu je ovo prva nekretnina koja se vodi na njegovom imenu. Od 2006.godine u našoj zemlji je stupio zakon koji je jasno definisao ovu sferu u vezi poreza na dodatu vrednost pri kupovini nekretnine.
Ovo znači da za povrat PDV-a ne može aplicirati lice koje je nakon što je ovaj zakon stupio na snagu, već bilo vlasnik ili suvlasnik nekretnine, već isključivo samo prvi vlasnici nekretnine.
Ako kupac ispunjava te uslove, prikuplja se i popunjava potrebna dokumentacija i nakon toga se predaje nadležnom poreskom organu. Ukoliko se proceni da ste ispunili sve neophodne uslove i da je potrebna dokumentacija potpuna i tačno popunjena, onda se donosi rešenje sa pozitivnom odlukom. Okvirno, možete računati na to da bi isplata treba da usledi za neke dve nedelje od dana kada je doneto rešenje sa odlukom da imate pravo na refundaciju. Rok za isplatu PDV-a je mnogima važna informacija, baš zbog planiranja kupovine u svrhu neophodnog opremanja stana, kako bi sve bilo savršeno sinhronizovano.
Mnogo korisnih informacija na temu šta je to što Vam je potrebno za apliciranje za refundaciju PDV-a i u vezi kako ceo postupak funkcioniše, možete pronaći u našem blogu pod nazivom Povrat PDV za stan i na šta treba obratiti pažnju. U ovom tekstu stavljena je posebna pažnja na detaljno objašnjenje celog postupka, od početka do kraja. Navedena je potrebna dokumentacija od strane kupca i članova njegovog domaćinstva, kao i ko sve u domaćinstvu ima pravo na koliki tačno procentualni iznos povrata PDV-a na svoje ime.
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Kako se navodi u zakoniku, porez na prenos apsolutnih prava u obavezi je da plati prodavac stana, koji korišćeni stan stavlja u promet, odnosno prodaje. Međutim, ovo obično u praksi nije tako, a u nastavku teksta nastojaćemo da Vam, što je detaljnije moguće, pojasnimo na koji način funkcioniše ceo proces.
Ko ima pravo da bude oslobođen poreza na prenos apsolutnih prava?
Postoje slučajevi kada se porez za prenos apsolutnih prava ne plaća, odnosno, kada je reč o oslobađanju od ove poreske obaveze.
Najčešći slučaj oslobađanja odnosi se na kupovinu prvog stana, kada su kupci oslobođeni plaćanja poreza za površinu do 40 kvadratnih metara za sebe, uz dodatnih 15 kvadratnih metara na ime svakog člana domaćinstva. Pored toga, pravo na oslobađanje imaju i osobe koje stiču imovinu putem nasledstva ili donacije, pod određenim uslovima.
U vezi propisanih pravila vezanih za oslobađanje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava savetujemo da se ipak podrobnije raspitate kod pravnog zastupnika u vezi eventualnih promena iz najaktuelnijih propisa.
Koliko se čeka rešenje za porez na prenos apsolutnih prava?
Po pitanju rokova koji se odnose na stupanje na snagu rešenja za porez na prenos apsolutnih prava – tu vremenski okvir može biti različit od slučaja do slučaja, ali po pravilu trebao bi da traje oko trideset dana. Prolongiranja su uvek moguća usled opravdanih razloga, tako da se ne treba iznenaditi ukoliko se i to dogodi.
Nakon što Poreska uprava obradi predatu prijavu i donese rešenje, imaćete određeni rok za uplatu propisanog poreza, a rok obično iznosi 15 dana od dana dostavljanja rešenja.
Zakon i praksa – Ko zapravo plaća porez
Šta se tačno događa pa u praksi dolazi do toga da se zakon ne upražnjava, odnosno da se obaveza plaćanja poreza prenosi na drugo lice? Naime, dolazi do toga da se kupac kroz ugovornu obavezu obaveže da će iznos poreza na prenos apsolutnih prava on platiti. Ovo se sprovodi tako što kupac podnosi prijavu za porez na ime prodavcam nadležnim poreskim institucijama. Ovo je jasan primer kada se praksa razlikuje od teorije, a za kupca bi bilo dobro da na ovakav razvoj događaja bude unapred spreman. Upravo iz tog razloga smatramo da je prikupljanje informacija iz što više relevantnih izvora itekako važno za sve one koji se nalaze pred odlukom da kupe svoj stan.
Pozvaćemo Vas da pročitate i blog pod nazivom Koliki porez na kupovinu stana treba da platite jer verujemo da ćete i tamo pronaći dosta informacije koje će Vam pomoći da se što više informišete i najbolje moguće pripremite za ceo kupoprodajni proces koji je pred Vama. Isto tako, skrenućemo Vam pažnju i na to da je kupovina stana pravi povod da uz sebe imate adekvatnu savetodavnu i pravnu podršku, kako biste bili apsolutno bezbedni i sigurni u to da je sve urađeno na adekvatan način. Ponosni smo na to što u našoj agenciji rade stručnjaci koji Vam mogu pomoći u svakom trenutku, pružajući adekvatnu podršku kada Vam to zatreba. Sve potrebne informacije u vezi toga kako možete da stupite u kontakt sa nama, pronaći ćete na LINKU.
Kako izračunati porez na prenos apsolutnih prava?
Visina poreza na prenosa apsolutnih prava prvenstveno zavisi od ugovorene kupoprodajne cene nekretnine koja se prodaje, i ovaj iznos predstavlja osnovicu za obračun poreza. Poreska stopa koja se primenjuje za izračunavanje iznosa ove vrste poreza iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine.
Šta se može u praksi dogoditi?
Može se desiti da nadležni poreski organi utvrde da je cena stana koja je osnovica za obračun poreza niža nego što bi trebalo, odnosno da se stan prodaje po ugovorenoj ceni koja je ispod tržišne vrednosti. U tim situacijama, poreski organ utvrđuje višu cenu na osnovu koje se vrši obračun poreza.
Potrebna dokumentacija
Dolazimo do dela teksta kada Vam pružamo malo više detalja o tome šta je sve od dokumentacije neophodno da pripremite kako biste mogli da podnesete kompletnu prijavu za oslobođenje poreza na prenos apsolutnih prava. U jednom od narednih celina ovog teksta osvrnućemo se i na to kolika je visina povrata i do koje se kvadrature može aplicirati za ovaj vid refundacije.
Kao što verovatno i pretpostavljate, obimna dokumentacija ne izostaje ni u slučaju kada je potrebno podneti ovu vrstu prijave. Kao i uvek, savetujemo Vam da proverite u svojoj lokalnoj samoupravi šta je to što je potrebno da pripremite od papira kako biste iz prva pokušaja imali kompletnu dokumentaciju za predaju.
U nastavku sledi deo koji se odnosi na potrebna dokumenta za podnošenje prijave za oslobađanje poreza na prenos apsolutnih prava. Prvo ćemo navesti šta je potrebno da kupac i prodavac stana pripreme od dokumenata, a nakon toga ćemo napraviti osvrt i na potrebna dokumenta za članove domaćinstva od kupca nekretnine.
- Prvo, ako ste kupac stana, biće Vam potrebna poreska prijava PPI-4. Ovaj dokument moguće je popuniti i elektronskim putem putem web sajta E-uprave. U vezi podataka koje ova prijava sadrži, tamo se nalaze polja za popunjavanje ličnih podataka podnosioca, odnosno, poreskog obveznika. U pitanju su ime, prezime, jedinstveni matični broj građanina (JMBG) i druge lične podatke, kao što su podaci u vezi adrese stanovanja i kontakt podaci. Kako poreski obveznik može biti i pravno lice, a ne samo fizičko, prijava sadrži mesto za upis naziva kompanije, PIB, kao i podatke o sedištu i kontaktu firme. Dokument sadrži i tekući račun obveznika, i sve neophodne podatke u vezi stana.
- Potrebno je priložiti fotokopiranu ili očitanu ličnu kartu od kupca i od prodavca stana.
- Pripremite original ugovora o kupoprodaji nekretnine. Možda bi bolja ideja bilo da ipak taj ugovor fotokopirate, a original zadržite kod sebe. Da bi bila validna, fotokopija kupoprodajnog ugovora mora biti overena od strane notara.
- Prodavac je u obavezi da pripremi dokument kojim se dokazuje da je on vlasnik stana koji se prodaje. Ovaj dokument ne treba da se prilaže kao original, i ovde je dovoljna overena fotokopija.
- Izjava kojom se potvrđuje da kupac od 2006-te godine nije imao nekretninu u svom vlasništvu, niti da je bio suvlasnik neke nekretnine. Ovu izjavu kupac stana overava kod notara.
- Uverenje o prebivalištu kupca.
- Uverenje o državljanstvu kupca.
- Izvod iz matične knjige rođenih za kupca stana.
- Ukoliko nije deo kupoprodajnog ugovora, prilaže se i ovlašćenje od strane prodavca kojim se kupac ovlašćuje u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Kada su u pitanju članovi domaćinstva kupca stana, sledeće od dokumentacije je potrebno da pripremite:
- Izvod iz knjige venčanih.
- Izvode iz matične knjige rođenih za svakog člana domaćinstva.
- Overene fotokopirane lične karte svih članova domaćinstva.
- Za sve članove domaćinstva koji žive sa kupce stana, važno je pribaviti uverenje od strane lokalne poreske uprave kojim se potvrđuje da niko od njih nema registrovanu obavezu plaćanja poreza na imovinu.
Kako ceo kupoprodajni proces zahteva zaista puno papirologije, savetujemo da sve uvek proverite po dva puta, i da se informišete o potrebnoj dokumentaciji kod nadležne poreske uprave kako biste bili sigurni da imate baš sve što je potrebno.
Na šta sve treba obratiti pažnju
Zato što je kupovina stana proces koji iziskuje dosta truda, ali i finansijskih izdataka u samom startu, važno je da znate i koja su sve Vaša prava, a ne samo šta od obaveza treba da ispunite. Informacije o tome na šta Vi (ako ste kupac stana) imate pravo, otvoriće Vam neke prilike da olakšate celokupan proces, ali i da uštedite novac. Naš savet svakom budućem vlasniku stana jeste da kupci treba da budu veoma pažljivi i da se ne ustručavaju da postavljaju pitanja i traže obrazloženja i pojašnjenja. Jer, znajte da samo ako ste u potpunosti uključeni i posvećeni u svakoj fazi kupoprodajnog procesa, doći ćete do informacija koje će Vam biti od koristi, a sve što nam koristi nikada ne bismo trebali da prepuštamo slučaju. U nastavku, navodimo tri stvari na koje treba obratiti pažnju. Jedna se tiče oslobađanja poreza na prenos apsolutnih prava, druga se tiče procene vrednosti stana, a treća se odnosi na navode u kupoprodajnom ugovoru po pitanju definisanosti poreskog obveznika.
Kada je reč o uštedi novca, mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava je odlična vest! Kao i bilo koji drugi vid novčane refundacije, kroz povrat sredstava na ime poreza na prenos apsolutnih prava, imate dodatna sredstva na raspolaganju koja možete iskoristiti u različite svrhe- za kupovinu nameštaja u novom domu, eventualnu adaptaciju ili pak u neki drugi vid ulaganja. Sve u svemu, uvek je dobro znati da možete računati na povrat poreza, a pojšnjenje o tome kako da se to i sprovede u delo sledi u nastavku teksta.
Evo šta je najvažnije što treba znati u vezi povrata poreza na prenos apsolutnih prava.
Ukoliko kupujete svoj prvi stan i na njega plaćate porez, u tom slučaju imate pravo na oslobađanje poreza na prenos apsolutnih prava, čija stopa iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine koja se kupuje.
Sve što je neophodno od dokumentacije već smo naveli u tekstu, a sada je vreme da se osvrnemo na to za koliku kvadraturu imate pravo da potražite povraćaj poreza na prenos apsolutnih prava.
Kupac stana ima pravo na refundaciju do 40 kvadratnih metara, a svaki član koji živi sa njim u domaćinstvu ostvaruje pravo na oslobađanje do 15 kvadratnih metara stambene površine. Napominjemo da je pravo na povraćaj poreza na prenos apsolutnih prava uslovljeno time da budući vlasnik stana nije imao na svom imenu registrovanu, odnosno upisanu nekretninu. Pored toga što kupac nikada nije bio zaveden kao vlasnik ili suvlasnik nekretnine, on mora biti punoletan državljanin, sa prijavljenim mestom prebivališta u Republici Srbiji.
Kao i za kupca stana, i za ostale članove domaćinstva važi isto pravilo u vezi apliciranja za povrat poreza- pravo ostvaruju oni članovi koji do tog trenutka nisu bili evidentirani ni kao vlasnici, a ni kao suvlasnici nekretnine. Pored toga, važno je da su svi članovi domaćinstva, u čije ime se podnosi zahtev za refundaciju, državljani Republike Srbije.
Uslovi u vezi podnošenja zahteva za oslobađanje od ove vrste poreza regulisani su zakonom koji je donet 2006-te godine i koji tačno precizira šta se od dana stupanja na snagu zakona definiše kao uslov za sticanje prava na oslobađanje.
Druga stvar za koju smatramo da je važno da imate na umu jeste u vezi sa procenjenom vrednošću Vaše nekretnine. Naime, poreski obveznik plaća porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2,5% od navedene vrednosti u kupoprodajnom ugovoru. Međutim, može da se dogodi da nadležni organi procene da je navedena cena u ugovoru isuviše niska i da ista ne odgovara trenutnoj situaciji na tržištu, odnosno, da stan ima veću tržišnu vrednost od one koja je načelno definisana. Poreska uprava je ta koja utvrđuje da li je osnovica za porez adekvatno određena ili ne. U slučaju da se donese odluka da je cena stana niža od tržišne, tada se vrši procenjivanje nove cene. Imajte na umu da veća cena stana znači i veći porez, ali u svakom slučaju, poreski obveznici mogu da podnesu žalbu na donetu odluku.
Kada je reč o definisanju poreskog obveznika u kupoprodajnom ugovoru, obratite pažnju na to da li je jasno naznačeno da je kupac stana poreski obveznik koji je u obavezi da plati porez na prenos apsolutnih prava. U najvećem broju slučajeva, ovu vrstu poreza plaća kupac nekretnina, a definisanje poreskog obveznika je uglavnom stvar dogovora između prodavca i kupca. Međutim, u slučaju da u kupoprodajnom ugovoru nije navedeno da je kupac stana u obavezi da plati porez na prenos apsolutnih prava, tada tu vrstu poreza u zakonskoj obavezi je da snosi prodavac.
ART nekretnine
Kao što i sami znate, ceo proces kupovine stana podrazumeva veoma složenu birokratiju i zakonske propise koje je potrebno ispoštovati. Kako biste uštedeli sebi vreme, a na ceo postupak kupovine stana imali samo lepa sećanja uz što manje osećaja stresa, brige i straha- važno je da uz sebe imate adekvatnu stručnu podršku.
Izbor agencije za nekretnine koja će Vas pratiti u svakoj etapi ovog procesa je vrlo značajna. Birajte agenciju koja je lider u svom poslu i koja raspolaže sa profesionalnim, stručnim i obučenim kadrom. Ovo je najvažnije zbog Vas, jer je korist od izbora adekvatne agencije samo Vaša. Vi ćete biti ti koje će dobiti pravo usmerenje i vođstvo, a kvalitetna podrška je nezamenljiva!
Mi u Art nekretninama sledimo viziju poslovanja u kojem su potrebe klijenta uvek bile primarne za nas. Planski preduzimamo sve neophodne aktivnosti kako bi svaki naš klijent bio više nego zadovoljan saradnjom, a to podrazumeva našu potpunu uključenost i posvećenost u radu.
Svesni smo toga da je kupovina ili prodaja nekretnine ogroman posao koji niko ne može da uradi sam. Verujemo da taj posao ne mora nužno da bude izvor stresa i teskobe i zato želimo da budemo podrška na koju se svako može osloniti.
Iza naših saradnika stoji dugogodišnje iskustvo u praksi, bogato znanje koje se svakodnevno dopunjuje i iskrena želja da budete zadovoljni. Naš tim svakom svom klijentu omogućava kompletnu podršku koja podrazumeva i pravne savete, precizne i ažurne informacije u vezi sa svim procedurama, kao i konsultacije, koje su nam se u praksi, za klijente, pokazale kao vrlo korisne.
Ako želite da uskoro postanete vlasnik nekretnine ili razmišljate o prodaji- znajte da se na Art nekretnine možete u potpunosti osloniti.
Kontaktirajte nas pozivom na neki od naših brojeva telefona:
011/40-16-236
011/40-16-237
069/42-50-288
064/24-86-996
Ako Vam je zgodnije, uvek možete da nam pošaljete e-mail na adresu [email protected] ili da stupite sa nama u kontakt popunjavanjem kontakt forme koja se nalazi u nastavku ovog teksta.
Bez obzira na koji način obraćanja se odlučite, prodajni savetnici iz našeg tima će Vam u najkraćem roku proslediti povratnu informaciju i ubrzo će uslediti dogovor u vezi sa oraganizovanjem sastanka.
Zato, nemojte da se ustručavate, znajte da smo tu kako bismo Vam pomogli i maksimalno olakšali ceo proces.