Kupovina i prodaja stana pod hipotekom – Kako da to uradite bez rizika?
Ako je došlo vreme da se plan u vezi prodaje stana napokon sprovede u delo, onda ste do sada verovatno prikupili dosta informacija u vezi toga kako izgleda procedura u vezi prodaje stana, koje dodatne rashode u ovom procesu možete očekivati i jedino što je za sada ostalo da se reši jeste da napravite prvi korak u susret pronalaska kupca. Međutim, šta raditi u situaciji kada ste stan koji želite da kupite Vi kao prodavac jednom kupili putem hipotekarnog kredita koji još uvek nije izmiren? Da li je prodaja ovakve nekretnine moguća i bezbedna?
Koja je procedura
Prodaja nekretnina koja ima upisanu hipoteku je u potpunosti legalna i bezbedna. U nastavku teksta ćemo se dotaći i jedne činjenice u vezi ovakvih stanova koja se ujedno može tumačiti čak i kao jedan benefit takvih nekretnina, a sada ćemo ukazati na mogućnosti koje su u ovakvoj situaciji dostupne.
Kupovina stana pod hipotekom u Kešu
Jedna od opcija kako se može kupiti stan nad kojim je upisana hipoteka jeste i ta da se plaćanje izvrši gotovinom. Ovo je nešto što je izvodljivo ukoliko kupac poseduje dovoljnu količinu finansijskih sredstava koji podmiruju preostali iznos hipoteke.
Preuzimanje isplate kredita
Preuzimanje isplate kredita podrazumeva da kupac kupuje stan koji ima aktivnu hipoteku. Ono što se može nazvati početnim korakom jeste da se od banke kod koje je uzet stambeni kredit dobije Potvrda o ostatku duga. Pored tog dokumenta, banka dostavlja i pismo o namerama da će izdati brisovnu dozvolu uz koju katastar briše hipoteku sa stana kada se izvrši isplata preostalog duga. Kupac, kao i u standardnom slučaju apliciranja za stambeni kredit, banci prilaže potrebnu dokumentaciju i kada se dobije pozitivan odgovor od strane banke, tada se vrši upis hipoteke drugog reda. Dalji tok podrazumeva isplatu sredstava od strane banke i tek tada se iz katastra briše hipoteka prvog reda. Po potpisivanju kupoprodajnog ugovora, kupac je dalje u obavezi da izvrši isplatu na račun prodavca nekretnine i da redovno izmiruje svoje mesečne rate.
Prebacivanje hipoteke na drugu nekretninu
Prebacivanje hipoteke na drugu nekretninu se vrši kada prodavac ima još jednu nekretninu u svom vlasništvu i kada želi na nju da prebaci upis hipoteke. Tada stan koji je oglašen za prodaju nema više teret hipoteke.
Koje su prednosti hipoteke?
U tekstu smo Vam pomenuli da postoji činjenica u vezi stanova koji imaju upisanu hipoteku koja se može tumačiti i kao njihov benefit. O čemu je tačno reč? Stanovi koji imaju teret hipoteke prošli su kroz ceo kupoprodajni proces, i ti stanovi su provereni od pravnih službi banaka koje su odobrile stambene kredite. Ako ste prodavac stana koji je već pod hipotekom – nemojte se brinuti. Hipoteka nije prepreka da isti prodate. Naprotiv, to je potvrda da je Vaš stan podoban za upis hipoteke.
Šta se dešava ako prodavac ne vrati dug banci?
Ako prodavac ne vrati dug banci pre nego što se izvrši prodaja stana, banka ima pravo da zadrži hipoteku na nekretnini. To znači da kupac ne može dobiti čist vlasnički list i uknjižiti se kao vlasnik dok se dug ne podmiri. U takvim situacijama, transakcija može biti odložena ili čak otkazana. Ukoliko prodavac nije u stanju da isplati dug, kupac i prodavac mogu postići dogovor o isplati hipoteke direktno od strane kupca ili putem sredstava iz bankarskog kredita, čime bi hipoteka bila uklonjena pre finalizacije prodaje.
Koje su povoljnije, a koje rizičnije opcije prilikom kupovine stana pod hipotekom?
U slučaju kupovine stana pod hipotekom, ono što se u praksi često sreće jeste situaciju u kojoj kupac takve nekretnine isplaćuje deo duga prvobitnog vlasnika tako što taj iznos uplaćuje na račun vlasnika koji potom pokreće postupak brisanja hipoteke. Ostatak duga hipoteke je deo ukupne cene stana, tako da se za iznos hipoteke zapravo umanjuje cena stana. Ceo postupak je na relaciji kupac – prodavac – banka prodavca, koja se obavezuje da će nakon uplate duga dati dozvolu za brisanje hipoteke sa stana.
Međutim, čega se treba paziti?
Treba izbegavati nesigurne opcije koje podrazumevaju da kupac stana u celosti izmiri cenu stana direktnom uplatom na privatni račun prodavca, gde se ovaj obavezuje da će uplatiti iznos hipoteke banci. Ovo je rizično jer prodavac nakon što mu je uplaćena puna cena za stan, to ne učini, pa kupac ostaje bez novca i sa duplom obavezom vraćanja ostatka duga hipoteke.
Da li hipoteka ograničava nešto?
Kao što ste verovatno i sami do sada zaključili, hipoteka, sama po sebi, ne ograničava ni kupca ni prodavca stana. Prodavac može sasvim legalno da proda stan koji ima teret hipoteke, a sa druge strane kupac može da kupi istu takvu nekretninu bez ikakvih problema i straha od toga da mu banka neće odobriti stambeni kredit. Dakle, nemojte dozvoliti strahu da preovlada u situaciji kada poželite da prodate stan koji je već opterećen hipotekom.
Nije neuobičajena stvar da se kupi stan na kredit i usled neke promene u životu da vlasnici budu u prilici da bi prodaja stana bila najoptimalnije rešenje. Možda i Vi imate potrebu za stanom koji ima drugačiju strukturu ili je veći ili manji; možda se selite iz grada ili čak i zemlje i prodali biste stan. Zašto da ne?!
Uz stručnu agencijsku podršku, lako ćete saznati koje sve opcije imate na raspolaganju u ovakvoj situaciji, i budite bez brige – postojanje hipoteke neće umanjiti šanse za prodaju.
ART Nekretnine
Kako biste se i sami uverili u to da je prodaja stana pod hipotekom jednako zastupljena kao i prodaja stana bez hipoteke. Ovo ne znači da ceo kupoprodajni proces stana treba da prođete sami, bez stručne podrške agencije za nekretnine. Dakle, uz stručnu pomoć Art nekretnina – Vaša prodaja stana pod hipotekom može dosta lakše da prođe. Zato Vas pozivamo da ispunite kontakt formu iz nastavka i da nam na taj način date do znanja da želite da Vas naši prodajni savetnici kontaktiraju u što kraćem roku, kako bi Vam pomogli da na što jednostavniji način prodate stan.