Ugovor o zakupu stana – Šta sadrži, da li je obavezan i zbog čega je važan?
Bilo da ste u potrazi za stanom u kojem ćete živeti ili ste vlasnik koji planira da izdaje svoju nekretninu – ugovor o zakupu stana je nešto što ne biste trebali (ni u kom slučaju) preskočiti.
Ovim tekstom dajemo i malo detaljnije objašnjenje zašto je to tako.
Šta je ugovor o zakupu stana i zašto je on važan?
Ugovor o zakupu je posebna vrsta ugovora kojom se definišu obaveze i prava između zakupodavca (lica koje izdaje nekretninu) i zakupca (podstanara koji će živeti u iznajmljenoj nekretnini). Ovaj ugovor je regulisan zakonom i njegova osnovna funkcija jeste pravna zaštita za obe strane, a to konkretno znači da se zbog nepoštovanja navedenih članova ugovora može pokrenuti sudski postupak.
Obe strane u ovom odnosu mogu pretrpeti izvesna oštećenja ukoliko međusobni odnos ne definiše ugovor o zakupu stana. Kada posmatramo stanodavca, oštećenja mogu biti materijalne prirode, poput oštećene imovine ili zaostalih i neplaćenih tekućih troškova, dok se podstanari bez ugovora izlažu raznim potencijalnim neprijatnostima kao što je iznenadni zahtev za nenajavljeno iseljenje iz stana, prečesti dolasci stanodavca bez najave i sl.
Koje su obavezne stavke u ugovoru o zakupu stana?
Ugovor o zakupu stana je manje-više definisan sa opštim smernica koje čine njegov sastavni deo, ali to ne znači da se u nekom delu ne prilagođava posebnim zahtevima obe strane. Evo šta je to što jedan ugovor o zakupu stana obično sadrži.
Imena i podaci o stranama u ugovoru
Na samom početku ugovora, navode se podaci stanodavca i podstanara.
Podaci koji se navode su ime, prezime, adresa i mesto stanovanja, kao i JMBG.
Ugovor o zakupu stana obično u ovom uvodnom delu gde se pominju lični podaci obe ugovorne strane navodi i datum i mesto zaključenja ugovora. U nastavku ugovora navodi se i predmet ugovora koji se sklapa, pa tako, primera radi, u ugovoru može da stoji da je predmet ugovora davanje u zakup nenameštenog, odnosno nameštenog stana.
Opis nepokretnosti
Detaljan opis nepokretnosti je u narednom članu koji govori o tome da zakupac izdaje stan podstanaru – ovde se navodi precizna kvadratura stana i njegova lokacija (naziv ulice, sprat i broj stana). Ako se na drugom mestu u ugovoru ne nalazi taj podatak, onda se ovde pominje stanje nekretnine koja se izdaje, da li je nameštena ili bez nameštaja, a pored toga obično se navodi i to da se zakupac obavezuje da će stan održavati i da će redovno izmirivati sve pristigle troškove režije (račun za struju, komununalne usluge, telefon i sl.)
Trajanje zakupa i uslovi raskida
Ugovor o zakupu stana ima još jedan obavezan deo, a on se odnosi na definisanje trajanja ugovora o zakupu nerketnine i uslova pod kojim se zaključeni ugovor može raskinuti. U praksi je uobičajeno da se ugovor o zakupu stana zaključuje na period od godinu dana, a u skladu sa međusobnim dogovorom taj period može biti kraći ili duži ili može biti zaključen na neodređeno vreme. Kada ugovor ima jasno definisano vreme trajanja, nakon njegovog isteka obe strane mogu da sačine novi ugovor kojim se definiše njihova dalja saradnja ili se podstanar po isteku ugovora iseljava iz stana.
Kao što smo i pomenuli, ugovor o zakupu stana definiše i uslove pod kojima se ugovor može raskinuti. Može da se naznači klauzula kojom se zakupcu i stanodavcu daje vreme od, primera radi, mesec dana u slučaju da žele zaključeni ugovor da raskinu pre njegovog isteka.
Dodatne klauzule (depozit, održavanje, plaćanje režija)
Mimo osnovnih odredbi ugovora, sve ono što je za obe strane važno – definiše se dodatno.
Pod time mogu da se svrstaju klauzule koje se odnose na datume izmirenja mesečnog zakupa, obilazaka od strane stanodavca, držanje kućnog ljubimca u stanu, plaćanje tekućih računa za stan ili zabrane da se stan od strane podstanara dalje izdaje trećem licu. Dakle, sve ono što obe strane smatraju da im je važno da bude jasno naznačeno i u njihovom odnosu ispoštovano uključuje se u ugovor o zakupu stana koji se izdaje u više primeraka (za stanodavca i za podstanara, eventualno i za agenciju ukoliko ista posreduje u njihovom odnosu) i kojem se saglasnog potvrđuje potpisima obe strane.
Kako se pravno overava ugovor o zakupu stana?
Jedna od češćih “grešaka” koja se susreće u praksi jeste da se sve završi na potpisivanju ugovora između stanodavca i zakupca. Zašto ovo nije dovoljno? Zato što sa pravne strane ovakav ugovor nema validnost. Da bi ugovor bio pravno validan važno je da se ugovor o zakupu stana overi kod notara.
U slučaju bilo kakvog spora između zakupca i stanodavca, upravo će overa kod notara biti dokaz koji potvrđuje pravosnažnost sklopljenog ugovora.
Overa koju notar daje potvrđuje autentičnost obe ugovorne strane i daje veću težinu ugovoru ako isti dospe pred sud. Dakle, overom ugovora kod notara i zakupac i zakupodavac su dodatno zaštićeni u slučaju kršenja ugovornih obaveza, pa je ovaj korak važan za obe strane.
Koja su prava i obaveze stanodavca?
Bez obzira što se prava i obaveze obe strane donekle podrazumevaju i važe za opštepoznatu stvar – kako bi se izbegle potencijalne nesuglasice, prava i obaveze stanodavca se definišu kroz ugovor o zakupu stana.
Osim u slučaju da ugovorom nije drugačije definisano, u nastavku teksta su navedena osnovna pravila koje stanodavac ima.
Plaćanje popravki i održavanja
Stanodavac je u obavezi da obezbedi plaćanje za sve (veće) popravke u stanu, kao i radove na njegovom održavanju. Kada se desi da je potrebno zameniti ulazna vrata stana ili dotrajali lavabo u kupatilu kojeg stanar nije svojom krivicom oštetio – tada je stanodavac taj koji snosi troškove zamene jer se ti predmeti ne menjaju toliko često i to je ono što se podrazumeva kao imovina stana. U slučaju da se radi o nekim sitnijim zamenama kao što je zamena sijalice i sl. to nije nešto što je obaveza stanodavca.
Isto tako, ako se svi stanari u zgradi slože oko toga da je potrebno menjati nešto što važi za zajedničku svojinu (primera radi, zamena interfona) tada je stanodavac u obavezi da refundira podstanaru sumu koja je potrebna da se plati. Ovo se radi jer je vlasnik stana taj koji je obavezan da snosi i ovakve vrste troškova.
Naplata kirije
Osim odgovornosti za troškove, stanodavac ima pravo na redovnu naplatu dogovorene stanarine.
Ovo je još jedna stvar koju je korisno staviti u ugovor – navesti krajnji rok za plaćanje mesečne kirije i njenu visinu. Iako ovo na prvi pogled može da bude korisno samo za stanodavca, i podstanar je na ovaj način zaštićen od traženje više sume i od iznenadnih poskupljenja mesečnog najma.
Uvid u stanje stana
Ono što je isto pravo svakog vlasnika stana jeste da ima obezbeđen uvid u stanje svoje nekretnine. Nije uvek praksa da stanodavci žele da proveravaju u kakvom je stanju stan, da li je dobro održavan i slično, ali ako je to slučaj – ne bi trebalo da podstanari to shvataju ni kao nešto loše, jer im je to prilika da ukažu na potencijalne probleme koji su se u međuvremenu javili. Ono što je stvar njihovog međusobnog dogovora jeste dinamika obilazaka, koja se pored svih klauzula može navesti u ugovoru, kako bi se predupredile moguće neprijatnosti ili eventualna nerazumevanja dogovora.
Koja su prava i obaveze podstanara?
Korišćenje stana prema ugovoru
Podstanari su u obavezi da stan koriste za potrebe stanovanja uz poštovanje svih ugovorom navedenih smernica. Ovo znači da nije dozvoljen podzakup od strane podstanara ili korišćenje stana u poslovne svrhe ukoliko je nekretnina izdata po drugom osnovu. Osim navedenog, stanari su u obavezi da poštuju kućni red u zgradi, prilagođavajući svoje ponašanje tako da ni u kom trenutku ne smetaju drugim komšijama.
Pravo na privatnost i sigurnost
Osnovno pravo podstanara jeste da se u iznajmljenom stanu oseća sigurno. Privatnost, sa druge strane, nažalost, često zna biti ugrožena pa je baš to detalj na koji svako ko živi u podstanarskim stanovima treba da obrati pažnju. Insistiranje na tome da se u ugovoru definiše dinamika poseta stanodavca je vrlo korisno jer se na taj način jasno postavlja granica između onoga oko čega se obe strane slažu i onoga što nije dopustivo.
Obaveze u vezi sa održavanjem i higijenom
Još jedna obaveza podstanara jeste da iznajmljeni prostor održava sa navikama dobrog domaćina. Ovo znači da se svako namerno oštećenje isključuje i da se u stanu redovno održava higijena. Ono zbog čega se stanodavci često brinu jesu upravo oštećenja koja nisu nastala usled uobičajenih životnih navika već zbog agresivnog i bahatog ponašanja, pa se iz tog razloga pre izdavanja stana i insistira na depozitu. Depozit (koji je najčešće u visini jedne mesečne stanarine) služi da se nakon iseljenja zakupca plati sve ono što je oštećeno, a ako je podstanar vodio računa o stanu i nije napravio nikakvu štetu tada se depozit vraća.
Kako se ugovor o zakupu stana raskida?
Raskid ugovora o zakupu može nastupiti zbog više razloga, ali ono što je vrlo važno jeste da ti razlozi moraju biti jasno definisani u samom ugovoru. Oba učesnika mogu pokrenuti raskid ugovora pod određenim uslovima, pozivajući se na kršenje smernica koje u ugovoru stoje, a u nastavku navodimo neke od najčešćih razloga zbog kojih se ugovor o zakupu stana raskida.
Kršenje ugovornih obaveza
U slučaju da bilo koja od ugovornih strana prekrši ugovorom definisane obaveze – druga strana ima pravo na raskid ugovora. Pod obavezama može da se podrazumeva dosta toga, od redovnog izmirenja tekućih komunalnih troškova, preko korišćenja stana za njegovu primarnu namenu do davanja stana u podzakup.
Neplaćanje zakupnine
Dešava se i da stanari zanemaruju isplatu stanarine. Ovo je situacija kada stanodavci obično imaju razumevanja neki kraći vremenski period, međutim, ako se utvrdi da ne postoji naznaka da će obaveza biti izmirena – stanodavac ima puno pravo da raskine ugovor o zakupu stana.
Nepoštovanje pravila korišćenja
Zakupodavaci često imaju glavobolje usled štete koja na stvarima ili zidovima stana nastaje usled nesavesnog korišćenja od strane podstanara. Nažalost, ovo je nešto što se ne može sprečiti, a jedino što stanodavcima ostaje jeste da što bolje procene buduće podstanare i da, u slučaju bilo kakvog nepoštovanja pravila korišćenja stambenog prostora reaguju blagovremeno – bilo opomenom ili raskidom ugovora.
Šta se može učiniti da bi se obe strane osigurale?
Preporuka je sastaviti i zapisnik o primopredaji stana, koji služi kao dodatak ugovoru o zakupu. Ovim se detaljno opisuje stanje u kojem se stan nalazi pre useljenja podstanara, pri čemu se navode i sva zatečena oštećenja nameštaja ili neispravnosti, ukoliko ih ima. Ovo je vrlo korisna stvar za obe strane, jer se tako svaka mogućnost nesporazuma svodi na minimum.
Koje su moguće posledice i kazne za nepoštovanje ugovora?
Bez obzira na stranu od koje potiče, nepoštovanje dogovora nije nešto preko čega se prelazi i potrebno je biti svestan posledica koje iza ovoga stoje. Po pitanju sankcija, one mogu biti različito definisane i iste se mogu jasno definisati ugovorom. Primera radi, jedna od klauzula ugovora može da se odnosi za zabranu izdavanja stana u podzakup i tada se može navesti da stanodavac u tom slučaju ima pravo na raskidanje ugovora i na iseljenje podstanara.
Kakve su posledice ako se stan izdaje bez ugovora o zakupu?
Ako se stan izdaje bez ugovora – tada se obe strane mogu nadati samo dobroj sreći.
Bez pisanog dokumenta, zakupac može biti iseljen bez prethodne najave, a stanodavac može imati problema sa naplatom kirije ili jednostavno može samo zateći iseljen stan, bez ikakvog objašnjenja od strane podstanara. U slučaju spora, nemoguće je dokazati usmeno dogovorene uslove bez ugovora, tako da je svako sprovođenje sankcija onemogućeno.
Ugovor o zakupu stana je dokument koji je ne samo obavezan (sa pravne strane) već je i vrlo poželjan kao sredstvo zaštite interesa i stanodavca i podstanara.
Za koje nepokretnosti osim stana se još pravi ugovor?
Ugovor o zakupu stana nije jedina vrsta ugovora o zakupu koja se zaključuje. Ugovor o zakupu se može primeniti na sve vrste nepokretnosti uključujući kuće, poslovne prostore, garaže, zemljišta i skladišta. U svakom od ovih slučajeva, ugovor je prilagođen specifičnostima nepokretnosti, ali osnovna pravila ostaju ista – jasno definisanje prava i obaveza obe strane, trajanje zakupa i uslovi raskida.