Upravnik zgrade – Sva njegova zaduženja i odgovornosti!
Šta su obaveze upravnika zgrade i kako on stanarima može biti od koristi?
Koliko je njegova funkcija izazovna i sa kojim ovlašćenjima raspolaže upravnik zgrade?
U tekstu koji čitate slede odgovori na ova i mnoga druga pitanja u vezi funkcije koju upravnik zgrade ima.
Ko je upravnik zgrade i ko može postati upravnik?
Upravnik zgrade je osoba koja je, pre svega, kvalifikovana za obavljanje svih zaduženja koja sa sobom ova funkcija nosi. To je neko ko je odgovoran za dobro odražavanje zgrade, sprovođenje kućnog reda i za upravljanje sa novčanim sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednica. Njegova uloga podrazumeva organizaciju svih aktivnosti potrebnih za nesmetano funkcionisanje i zajednički život stanara. Vodi se računa o tome da se zajedničke prostorije u zgradi namenski koriste, da se održava higijena zgrade i da su svi stanari sigurni i bezbedni. Sve aktivnosti koje se vode od strane upravnika treba da budu u najboljem interesu stanara.
Ono što je, pored savesnosti i profesionalizma, neophodno za funkciju upravnika zgrade jeste i sposobnost brze reakcije u neplaniranim situacijama.
Da li svako može biti upravnik?
Iako se možda na prvi pogled ne čini tako, ova funkcija sa sobom nosi dosta izazova i nju mogu vršiti samo osobe koje su dobro organizovane i staložene, a pored toga i koje su kvalifikovane za ovaj posao. Sve navedeno se prevashodno odnosi na profesionalnog upravnika zgrade koji treba da bude specijalno obučen za poslove upravljanja stambenim zajednicama i pripremljen za sve potencijalne izazove koji mogu nastati. Profesionalni upravnici su licencirani, a za dobijanje licence neophodno je polaganje stručnog ispita za upravnika zgrade. Nakon položenog ispita, upravnik se registruje u evidenciju profesionalnih upravnika kod Privredne komore Srbije, a licenca koja se na taj način stiče je garant da upravnik ispunjava sve uslove za profesionalno obavljanje svih zaduženja koja su mu u opisu posla.
Pored profesionalnog, stanari mogu izabrati i upravnika među svojim komšijama. Ono što je uslov jeste da to bude vlasnik stana iz njihove zgrade koji je pošten, staložen i voljan da se posveti rešavanju svih problemima koji se jave. Što se tiče obrazovanja, tu ne postoje nikakvi specijalni uslovi po pitanju profesionalne stručnosti ili obrazovanja, osim uslova da izabrano lice ima najmanje četvrti stepen srednje stručne spreme.
Inače, funkcija profesionalnog upravnika u velikoj meri odgovara nekadašnjoj funkciji predsednika skupštine stanara, samo je donošenjem novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada taj izraz zamenjen.
Kako se vrši odabir upravnika zgrade?
Kako osoba koja obavlja funkciju upravnika može neko od stanara stambene zajednice ili lice koje je angažovano sa strane, tako se i odabir za ovu funkciju razlikuje.
U slučaju da se na mesto upravika bira neko od stanara, izbor se vrši od strane komšija na skupštini stanara gde svako glasa za osobu za koju smatra da je najpodobnija da bude na čelu njihove stambene zajednice. Potrebno je da najmanje polovina stanara plus jedan glasaju za osobu koja će preuzeti ovu ulogu kako bi izbor bio validan.
Kada izbor na ovaj način nije moguć, zajednica stanara može angažovati agenciju koja nudi ove usluge, odnosno koja će im dodeliti stručnu osobu za obavljanje te funkcije.
Kada se postavlja prinudni profesionalni upravnik?
I upravo onda kada se komšije međusobno ne mogu dogovoriti o tome ko će da preuzme odgovornost ove funckije – tada se stanari mogu opredeliti za profesionalnog upravnika.
Još od 2017. godine, kada je na snagu stupio Zakon o stanovanju i o održavanju zgrada i kada je upravnik zgrade uveden kao obaveza, postalo je neophodno da svaka zgrada ima osobu zaduženu za ovu funkciju. Kao što smo naveli, ako se zajednica stanara međusobno ne može usaglasiti, onda je potrebno plaćati profesionalnog upravnika koji će preuzeti sve odgovornosti ove funkcije. Naplata njegovih usluga stiže jednom mesečno za svaki stan, a iznosi koji se uplaćuju zavise od ponude kompanije koja obezbeđuje profesionalne usluge za upravljanje zgradom.
Za razliku od profesionalnog, postoji i prinudni upravnik. Prinudni upravnik se određuje od strane jedinice lokalne samouprave onda kada stanari ne uspeju samostalno da se dogovore o tome da ovu funkciju vrši neko od njih, odnosno kada stambena jedinica nije sklopila ugovor o profesionalnom upravljanju.
Da li je bolje naći profesionalnog upravnika ili izabrati nekog od stanara?
Ono što je rešenje kojem se teži jeste da život u zgradi funckioniše bez ikakvih otežavajućih okolnosti i da se svi poslovi rešavaju sukcesivno. Da li je to realnije postići sa angažovanjem profesionanalnog upravnika ili kada se ta funkcija poveri nekom od komšija? Zavisi od samih stanara i njihove sposobnosti međusobnog dogovora, kao i od veličine staberne zajednice.
Kada je reč o profesionalnim upravnicima, profesionalni upravnici su obučeni za upravljanje svim obavezama – administrativnim, tehničkim i finansijskim. Po pravilu, u praksi imaju daleko viši stepen organizacije i već poseduju iskustvo u komunikaciji sa raznim službama koje su potrebne da bi zgrada bila pravilno održavana. Sve to doprinosi efikasnosti u njihovom radu i pretpostavci da će se svaki problem rešiti u najkraćem mogućem roku.
Ukoliko skupština stanara ipak odluči da vođenje zgrade ne vrše profesionalni upravnici zbog ušteda, ekonomičnija opcija jeste da poslove upravnika obavlja neko od stanara. Ovo za stanare znači uštedu koja bi se plaćala profesionalnom upravniku i ovakav sistem može sasvim skladno da funckioniše naročito u zgradama koje imaju manje stanove i gde je odnos među komšijama prisniji. Međutim, ako lice koje obavlja funkciju upravnika nema dovoljno iskustva ili vremena da se posveti upravljanju zgradom – tada je ipak mudrije odabrati da ovu funkciju obavljuju profesionalni upravnici kojima će rešavanje trenutnih problema stanara biti primarni zadatak.
Koje su dužnosti upravnika zgrade?
Održavanje zgrade
Jedna od odgovornosti upravnika jeste stalna dostupnost kako bi se svi problemi rešavali u što kraćem roku. Ekstremne situacije kao što su požari, poplave, štete usled oluja, kvarovi lifta i slično, nisu svakodnevna pojava, ali svakako podrazumevaju alarmiranje upravnika. Sa druge strane, vođenje računa o tehničkoj ispravnosti i briga o urednosti stambenog objekta i spoljašnjeg prostora koji joj pripada jeste svakodnevno zaduženje koje se pripisuje ovoj funkciji.
Finansijsko upravljanje u zgradi
Svako ko je bio u prilici da organizuje prikupljanje novca za zajedničke troškove stanara, kao što je popravka kapije ili zamena interfona – zna kako sprovođenje ove zamisli može biti nezgodno. Naročito ako sve komšije nemaju jednaku potrebu za predloženim ulaganjem (na primer, kod nekih stanova interfon radi, a kod nekih ne). Prikupljanje novca i pravilno raspolaganje sa njim je velika odgovornost, a situacija može biti još stresnija u slučaju nekih nepredviđenih intervencija koje podrazumevaju hitnu reakciju.
Administrativne obaveze
Administrativni poslovi podrazumevaju sve poslove u vezi registrovanja stambene zajednice kao pravnog lica, što ona zapravo i postaje registracijom u opštini. Shodno tome, za zgradu je potrebno obaviti sve poslove oko izdavanja PIB-a i pečata, kao i otvaranja računa u banci. Zatim, vrši se zastupanje stambene zajednice pred firmama koje se bave izvođenje raznih radova, firmama čija je delatnost popravka liftova ili održavanje elektroinstalacija i sl. Ono što još spada među administrativne obaveze jeste planiranje održavanja zgrade i komunikacija sa institucijama kao što su toplane, gradske uprave, javno komunalna preduzeća i sl.
Komunikacija sa stanarima i rešavanje pritužbi
Rešavanje sporova među stanarima je još jedna stavka na listi zaduženja svakog upravnika. On mora biti u stanju da brzo reaguje na pritužbe i efikasno rešava eventualne konflikte, kako bi zajednica funkcionisala na zadovoljstvo svih njenih članova, a svaki stanar mogao da se oseća sigurno i bezbedno.
Pravna odgovornost i obaveze
Za sve poslove u vezi pravnih procesa neophodno je angažovanje upravnika. On mora obezbediti da zgrada posluje u skladu sa zakonima, što uključuje vođenje pravnih postupaka ako je potrebno, prijavu i plaćanje poreza, kao i saradnju sa advokatima i pravnicima onda kada je to neophodno.
Evidencija o stanarima i zakupcima
Svaki stan treba da ima tačno prijavljen broj stanara, a prijava stanara kod JKP Infostan tehnologije je jedna od obaveza osobe zadužene za upravljanje zgradom. On je u obavezi da ima tačan spisak svih stanara u zgradi, kao i popis vlasnika stanova i podstanara. Ovim se predupređuju problemi u vezi podele zajedničkih troškova, pa je itekako važno da ovakav tip evidencije u svakom trenutku bude tačan.
Koji su glavni saveti za uspešno upravljanje stambenim jedinicama?
Osim što moraju posedovati dosta informacija u vezi prava i obaveza, korisno je kada upravnici zgrada barataju i drugim veštinama jer uspešno upravljanje zgradom zahteva organizovan pristup i razvijene veštine komunikacije.
Organizacija i planiranje
Važno je da osoba koja izvršava ovu funkciju bude dosta dobro organizovana i da unapred planira sve aktivnosti. Uz to, korisna je proaktivnost, sklonost ka redovnom kontrolisanju budžeta i drugih važnih elemenata koji utiču na to da se život u zgradi odvija bez ikakvih problema.
Unapređenje komunikacijskih veština
Jasna i nedvosmislena komunikacija je veoma bitna kako bi se izbegli svi potencijalni problemi usled nedovoljno dobrog razumevanja. U pisanim obaveštenjima ili tokom usmenog obraćanja, upravnik treba da zna da sve informacije prenese na jasan i nezbunjujući način, kako bi se osiguralo razumevanje kod svih stanara.
Kursevi i neformalno obrazovanje o upravljanju
Da bi upravnik zgrade što bolje obavljao svoje obaveze, neophodan je rad na kontinuiranom usavršavanju i informisanost o aktuelnim propisima i zakonima. Samim tim, osoba kojoj je poverena ova funkcija, mora da bude spremna da investira vreme u svoje znanje i stručnost, a upravo to je ono što pravi razliku u kvalitetu obavljenog posla.
Redovna komunikacija sa stanarima i organizacija skupštine
Kada je reč o komunikaciji sa stanarima, upravnik mora biti sposoban da efikasno komunicira sa stanarima, prepoznaje njihove potrebe i rešava potencijalne konflikte. Redovno održavanje sastanaka i skupština stanara osigurava da svi stanari budu obavešteni o aktuelnim dešavanjima i to je prilika da se izjasne i uključe u procese donošenja odluka. Sa druge strane, za upravnike su ovakvi skupovi korisni jer se tako stiče bolji uvid u potrebe stanara i postignute dogovore.
Upravnik zgrade iz redova stanara – prednosti i mane?
Ako se za upravljanje postavi neko od stanara, jedna od prednosti je to što je ta osoba direktno upoznata sa svim problemima koji postoje – dobro zna kako izgleda svakodnevni život sa njima i šta o tome misle njegove komšije. Dobro razumevanje problema je korak bliže ka njegovom rešavanju, a lakša sposobnost postizanja dogovora i prijateljska atmosfera među stanarima (naročito u manjim zgradama) olakšaće svako donošenje odluka. Nećemo zanemariti ni činjenicu da su stanari oslobođeni bilo kakvog mesečnog izdvajanja za usluge upravnika stambene zajednice ukoliko je na toj funkciji neko od njihovih komšija.
Koje su moguće mane kada je osoba zadužena za upravljanje ujedno i stanar te iste zgrade?
Odgovor može prevashodno da bude baziran na manjku iskustva i stručnosti po pitanju svih administrativnih, tehničkih i finansijskih poslova koje pojedinac kojem je poverena funkcija upravnika treba da obavlja. Naročito onda kada osobe postaju upravnici u svojoj zgradi po prvi put, nedovoljno iskustvo može dosta zakomplikovati situaciju, a ukoliko se tome doda i slabija organizacija – problem može biti zaista veliki.
Koliki su troškovi stanara za profesionalne upravnike?
Trošak koji stanari mesečno plaćaju za profesionalne upravnike zavisi od paketa usluga za koji se opredele. Postoji dosta kompanija koje se bave pružanjem usluge profesionalnog upravljanja zgradama. Mnoge od njih na svojim sajtovima imaju istaknute cene za različite pakete usluga, kako bi ponuda bila što transparentnija. U proseku, cene za osnovne pakete se kreću od 250-300 dinara mesečno za svaki stan.
Koje su greške u upravljanju zgradama?
Nedovoljna komunikacija i ignorisanje problema stanara
Pomenuli smo da je dobra komunikacija ključ za dobro obavljanje ove funkcije. Onda kada dolazi do nedovoljno dobrog razumevanja potreba stanara ili kada se evidentni problemi stanara ignorišu – tada ne može biti reči o dobrom upravljanju zgradom.
Neadekvatno upravljanje budžetom zgrade
Ono na šta su stanari stambene zajednice, iz sasvim opravdanih razloga, vrlo osetljivi i što mogu vrlo teško da prime jeste kada se zajedničkim budžetom ne upravlja adekvatno. Nepravilna raspodela sredstava može dovesti do nedostatka novca za hitne popravke ili za tekuće održavanje, što u svakom slučaju štetiti svima. Zbog toga je savesno raspolaganje sredstvima stambene zajednice jedna od najvažnijih obaveza koju pojedinac koji je postavljen na fukciju upravnika stambene zajednice mora ima. On je u obavezi da za pojedine projekte izabere najbolje ponude koje će pružiti adekvatnu uslugu po razumnoj ceni.
Ignorisanje pravnih obaveza
Osoba postavljena na mestu upravnika, mora obezbediti da zgrada posluje u skladu sa zakonima, jer u protivnom sankcija za nepoštovanje zakonskih regulativa mogu biti visoke i mogu naneti bespotreban novčani trošak stanarima.